Equal · Laporan Keuangan

Bumi Serpong Damai

BSDE/FY2021–FY2025/Analisis Edukatif/IDR/Sumber data · 2026-06-20

ROE = pajak × bunga × marjin × perputaran × leverage

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Beban pajak	1,37x	1,03x	1,16x	1,26x	1,05x
Beban bungapendorong	0,37x	0,59x	0,51x	0,71x	0,61x
Marjin operasi	34,3%	39,5%	28,6%	35,3%	30,8%
Perputaran aset	0,12x	0,16x	0,17x	0,18x	0,16x
Leverage (pengganda ekuitas)	1,71x	1,71x	1,62x	1,61x	1,51x
= Imbal Hasil Ekuitas (konsolidasi)	3,8%	6,4%	4,7%	9,2%	4,8%
Imbal Hasil Modal (ROIC)	6,6%	10,0%	7,6%	9,2%	6,7%

Basis konsolidasi (pra-kepentingan minoritas); ROE utama di tabel rasio memakai basis pemilik.

Likuiditas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Rasio Lancar(Aset Lancar / Liabilitas Lancar)	2,59x	2,61x	2,47x	2,14x	3,38x
Rasio Cepat((Aset Lancar − Persediaan) / Liabilitas Lancar)	1,51x	1,50x	1,27x	0,96x	1,49x
Rasio Kas(Kas / Liabilitas Lancar)	0,71x	0,86x	0,79x	0,62x	1,06x
Modal Kerja(Aset Lancar − Liabilitas Lancar)	Rp 17 T	Rp 18 T	Rp 17 T	Rp 16 T	Rp 23 T

Solvabilitas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Rasio Utang terhadap Ekuitas (DER)(Total Utang / Total Ekuitas)	0,33x	0,31x	0,29x	0,31x	0,31x
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas(Total Liabilitas / Total Ekuitas)	0,71x	0,71x	0,62x	0,61x	0,51x
Rasio Utang terhadap Aset(Total Utang / Total Aset)	0,20x	0,18x	0,18x	0,19x	0,21x
Utang Bersih(Total Utang − Kas)	Rp 4,2 T	Rp 2,2 T	Rp 2,4 T	Rp 5,5 T	Rp 6,1 T
Rasio Cakupan Bunga(EBIT / Beban Bunga)	1,60x	2,42x	2,04x	3,47x	2,59x
Pengganda Ekuitas (Aset ÷ Ekuitas)	1,71x	1,71x	1,62x	1,61x	1,51x

Profitabilitas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Marjin Laba Bruto(Laba Bruto / Pendapatan)	60,3%	65,5%	54,5%	62,7%	61,5%
Marjin Laba Usaha(EBIT / Pendapatan)	34,3%	39,5%	28,6%	35,3%	30,8%
Marjin Laba Bersih(Laba Bersih / Pendapatan)	17,6%	23,8%	16,9%	31,6%	19,9%
EBITDA(EBIT + D&A)	Rp 3,1 T	Rp 4,5 T	Rp 3,9 T	Rp 5,6 T	Rp 4,7 T
Marjin EBITDA(EBITDA / Pendapatan)	39,9%	43,8%	33,4%	40,7%	37,1%
Imbal Hasil Aset (ROA)(Laba Bersih / Total Aset)	2,2%	3,7%	2,9%	5,7%	3,2%
Imbal Hasil Ekuitas (ROE)(Laba Bersih (Pemilik) / Ekuitas (Pemilik))	4,3%	7,2%	5,3%	10,7%	5,8%
Beban Pajak (Bersih ÷ Pratax)	1,37x	1,03x	1,16x	1,26x	1,05x
Beban Bunga (Pratax ÷ EBIT)	0,37x	0,59x	0,51x	0,71x	0,61x
Imbal Hasil Modal Diinvestasikan (ROIC)	6,6%	10,0%	7,6%	9,2%	6,7%

Operasi & Efisiensi

Perputaran	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Perputaran Aset(Pendapatan / Total Aset)	0,12x	0,16x	0,17x	0,18x	0,16x
Perputaran Persediaan(HPP / Persediaan)	0,26x	0,28x	0,37x	0,31x	0,27x
Perputaran Piutang(Pendapatan / Piutang)	56,75x	56,38x	40,73x	124,09x	90,71x
Perputaran Utang Usaha(HPP / Utang Usaha)	2,73x	3,91x	5,09x	3,80x	5,13x

Periode Konversi	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Hari Persediaan (DIO)(365 × Persediaan / HPP)	1.425,8 hari	1.305,2 hari	995,7 hari	1.194,4 hari	1.357,9 hari
Hari Penagihan Piutang (DSO)(365 × Piutang / Pendapatan)	6,4 hari	6,5 hari	9,0 hari	2,9 hari	4,0 hari
Hari Pembayaran Utang (DPO)(365 × Utang Usaha / HPP)	133,7 hari	93,3 hari	71,7 hari	96,0 hari	71,2 hari
Siklus Konversi Kas (CCC)(DIO + DSO − DPO)	1.298,6 hari	1.218,4 hari	933,0 hari	1.101,4 hari	1.290,7 hari

Arus Kas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Arus Kas Bebas(Arus Kas Operasi − Belanja Modal)	Rp 3,3 T	Rp 3,0 T	Rp 794 M	Rp 847 M	-Rp 1,0 T

Valuasi

harga per 2026-07-31fundamental: FY2025

Harga Rp 570 · kapitalisasi pasar Rp 12 T

Multiple	BSDE	Median peer	vs median
P/E	4,68x	6,24x	-25%
P/B	0,27x	0,45x	-40%
P/S	0,93x	0,89x	+5%
EV/EBITDA	5,67x	6,25x	-9%
EV/EBIT	6,83x	7,32x	-7%
EV/Penjualan	2,10x	2,34x	-10%
Imbal Hasil FCF	-8,79%	-1,14%	+668%
Imbal Hasil Dividen	—	3,47%(4/6)	—

EV = kap. pasar Rp 12 T + utang Rp 16 T − kas Rp 10 T + kepentingan nonpengendali Rp 8,8 T = Rp 27 T

Apa yang diimplikasikan harga

tidak dapat dihitung: negative or zero base-year FCF. Ditampilkan apa adanya, bukan ditaksir.

Reverse DCF: FCF satu tahap, pertumbuhan terminal 2,5%, rentang diskonto 12,0–16,0% (β=1; rincian di Metodologi). Bukan prakiraan.

DCF proyeksi (kotak kaca)

Model ini memproyeksikan kas operasi yang dihasilkan seluruh perusahaan, mendiskontokannya pada biaya modal campuran, lalu mengurangi utang bersih. Sisanya adalah nilai ekuitas, dinyatakan per saham. Setiap input di bawah berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat Anda ubah sendiri.

Asumsi	Nilai	Dasar
Rf (bebas risiko)	7,26%	SBN 10 tahun, diverifikasi ulang 31 Jul 2026
ERP (Rm − Rf)	6,69%	Damodaran Indonesia, Jul 2026 (Baa2, CRP 2.46%)
β	0,48 → 1,00	Real Estate (Development) (tanpa utang) direlever pada D/E sendiri 1,38
Biaya ekuitas	13,92%	Rf + β × ERP
Biaya utang	8,64%	median cakupan bunga 2,4x (EBIT ÷ bunga, FY2021–FY2025) menyiratkan peringkat sintetis Ba1/BB+ dan spread gagal bayar 1,38%, di atas basis 7,26% (SBN 10 tahun 7,26%, yang memang sudah tingkat kedaulatan). Tingkat BUKU-nya 9,3%, yaitu biaya sebenarnya utang lama; selisihnya adalah pinjaman warisan atau bersubsidi, bukan tingkat untuk utang baru. Tabel spread: A. Damodaran, Ratings, Interest Coverage Ratios and Default Spread, January 2026 data update (large non-financial service firms)
Tarif pajak	22,0%	statutori 22% (tidak ada tahun dengan tarif efektif yang bersih dalam periode)
WACC	9,76%	42% E × CoE + 58% D × Kd × (1 − t)
Pertumbuhan pendapatan (th 1, melandai)	13,7%	CAGR pendapatan 4 tahun yang disampaikan 13,7%, melandai linier ke terminal
Marjin EBIT	31,6%	rata-rata marjin EBIT, 3 FY terakhir
D&A / pendapatan	5,5%	rata-rata D&A/pendapatan, 3 FY terakhir
Capex / pendapatan	0,4%	rata-rata capex/pendapatan, 3 FY terakhir, untuk tahun-tahun eksplisit. Tahun terminal justru MENDANAI PERTUMBUHANNYA SENDIRI: dalam pertumbuhan stabil g = tingkat investasi ulang x imbal hasil modal, dan imbal hasil diasumsikan menyatu ke biaya modal 9,8%, sehingga perpetuitasnya menanamkan kembali 25,6% NOPAT dan capex terminalnya 10,2% pendapatan terhadap penyusutan 5,5%. Kedua aturan yang lebih sederhana salah ke arah berlawanan: mempertahankan rasio historis membebankan fase pembangunan selamanya, sementara menyamakan capex dengan penyusutan memberi perusahaan pertumbuhan 2,5% selamanya tanpa modal baru. Karena imbal hasil menyatu ke biaya modal, pertumbuhan terminal di sini netral terhadap nilai
ΔNWC / Δpendapatan	65,1%	median ΔNWC/Δpendapatan sepanjang tahun terseed (NWC = piutang usaha + persediaan − utang usaha)
Pertumbuhan terminal	2,5%	Titik tengah target inflasi BI (2,5% ± 1%)

Jalur pertumbuhan

tahun 1 → melandai ke terminal selama 5 th13,7%

Marjin EBIT31,6%

WACC9,8%

Pertumbuhan terminal2,5%

Tahun eksplisit5

Pendorong FCFF

FCFF = NOPAT + D&A − capex − ΔMKB

Setiap default adalah rata-rata historis perusahaan itu sendiri, yang menggambarkan fase yang kebetulan sedang dijalaninya. Alihkan pendorong ke Per-tahun ketika fase itu berakhir: perusahaan yang sedang membangun tidak membelanjakan pada laju puncaknya selamanya, dan yang sedang jeda belanja modal tidak menetap di sana. Tahun terminal mempertahankan rasionya sendiri, sehingga pelandaian yang Anda masukkan di sini mengubah jendela eksplisit dan membiarkan perpetuitasnya tetap koheren.

Belanja modal

% dari pendapatan0,4%

Penyusutan & amortisasi

% dari pendapatan5,5%

ΔMKB

% dari PERUBAHAN pendapatan65,1%

Tahun	+1	+2	+3	+4	+5	T∞
Pertumbuhan	13,7%	10,9%	8,1%	5,3%	2,5%	2,5%
Pendapatan	Rp 15 T	Rp 16 T	Rp 17 T	Rp 18 T	Rp 19 T	Rp 19 T
EBIT	Rp 4,6 T	Rp 5,1 T	Rp 5,5 T	Rp 5,8 T	Rp 5,9 T	Rp 6,1 T
NOPAT	Rp 3,6 T	Rp 4,0 T	Rp 4,3 T	Rp 4,5 T	Rp 4,6 T	Rp 4,7 T
+ D&A	Rp 802 M	Rp 890 M	Rp 962 M	Rp 1,0 T	Rp 1,0 T	Rp 1,1 T
− Capex	Rp 64 M	Rp 71 M	Rp 77 M	Rp 81 M	Rp 83 M	Rp 2,0 T
− ΔNWC	Rp 1,1 T	Rp 1,0 T	Rp 850 M	Rp 601 M	Rp 299 M	Rp 306 M
FCFF	Rp 3,2 T	Rp 3,8 T	Rp 4,3 T	Rp 4,8 T	Rp 5,3 T	Rp 3,5 T
PV	Rp 2,9 T	Rp 3,1 T	Rp 3,3 T	Rp 3,3 T	Rp 3,3 T	Rp 31 T

Periksa sendiri: pendapatan × marjin = EBIT · NOPAT = EBIT × (1 − pajak) · FCFF = NOPAT + D&A − Capex − ΔNWC · PV = FCFF ÷ (1+WACC)^thn · TV = FCFF(T∞) ÷ (WACC − g), didiskonto dari tahun 5 · ekuitas = EV − utang bersih − minoritas · per saham = ekuitas ÷ saham beredar

EV = PV(eksplisit) Rp 16 T + PV(TV) Rp 31 T = Rp 46 T · TV 66% dari EV · − utang bersih Rp 6,1 T − minoritas Rp 8,8 T = ekuitas Rp 32 T ÷ saham beredar

Keluaran model: Rp 1.507/saham (+164% vs harga Rp 570)· cek multiple keluar (6,3x): Rp 1.356

Dengan asumsi ini, model berada 164% di atas harga hari ini. Dengan kata lain, pasar membayar untuk pertumbuhan yang lebih lambat, marjin yang lebih tipis, atau tingkat diskonto yang lebih tinggi daripada asumsi di sini.

Sensitivitas (per saham, Rp)

g \ WACC	8,8%	9,8%	10,8%
2,0%	1.711	1.413	1.183
2,5%	1.841	1.507	1.252
3,0%	1.994	1.614	1.330

Keluaran model berdasarkan asumsi yang dinyatakan. Setiap input di atas berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat diubah. Ini bukan target harga dan bukan saran.

Analisis edukatif. Multiple memasangkan harga hari ini dengan tahun buku teraudit terakhir (konvensi trailing-FY); angka peer adalah sampel peer yang dicakup, bukan seluruh pasar. Bukan target harga.

Latar makrolatar lengkap + peta sensitivitas →

BI Rate 5.75%IDR/USD 18,058Imbal hasil SBN 10 tahun 7.26%Inflasi 3.34%(per 2026-07-31)

BI rate ↑(H)PDB/konsumsi ↑(M)

Laporan Laba Rugi

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Pendapatan	Rp 7,7 T	Rp 10 T	Rp 12 T	Rp 14 T	Rp 13 T
Beban Pokok Pendapatan	Rp 3,0 T	Rp 3,5 T	Rp 5,2 T	Rp 5,2 T	Rp 4,9 T
Laba Bruto	Rp 4,6 T	Rp 6,7 T	Rp 6,3 T	Rp 8,6 T	Rp 7,9 T
Laba Usaha	Rp 2,6 T	Rp 4,0 T	Rp 3,3 T	Rp 4,9 T	Rp 3,9 T
Beban Bunga	Rp 1,6 T	Rp 1,7 T	Rp 1,6 T	Rp 1,4 T	Rp 1,5 T
Laba Bersih	Rp 1,3 T	Rp 2,4 T	Rp 1,9 T	Rp 4,4 T	Rp 2,5 T
Laba Bersih Diatribusikan kepada Pemilik	Rp 1,3 T	Rp 2,4 T	Rp 1,9 T	Rp 4,4 T	Rp 2,5 T
Penyusutan & Amortisasi	Rp 423 M	Rp 442 M	Rp 558 M	Rp 747 M	Rp 806 M

Neraca

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Kas & Setara Kas	Rp 7,8 T	Rp 9,7 T	Rp 9,4 T	Rp 9,0 T	Rp 10 T
Piutang Usaha	Rp 135 M	Rp 182 M	Rp 283 M	Rp 111 M	Rp 141 M
Persediaan	Rp 12 T	Rp 13 T	Rp 14 T	Rp 17 T	Rp 18 T
Aset Lancar	Rp 28 T	Rp 30 T	Rp 29 T	Rp 31 T	Rp 33 T
Total Aset	Rp 61 T	Rp 65 T	Rp 67 T	Rp 76 T	Rp 79 T
Utang Usaha	Rp 1,1 T	Rp 901 M	Rp 1,0 T	Rp 1,4 T	Rp 961 M
Liabilitas Jangka Pendek	Rp 11 T	Rp 11 T	Rp 12 T	Rp 14 T	Rp 9,7 T
Total Liabilitas	Rp 26 T	Rp 27 T	Rp 26 T	Rp 29 T	Rp 27 T
Total Utang Berbunga	Rp 12 T	Rp 12 T	Rp 12 T	Rp 14 T	Rp 16 T
Total Ekuitas	Rp 36 T	Rp 38 T	Rp 41 T	Rp 47 T	Rp 53 T
Ekuitas Diatribusikan kepada Pemilik	Rp 31 T	Rp 34 T	Rp 36 T	Rp 41 T	Rp 44 T

Laporan Arus Kas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Arus Kas Operasi	Rp 3,3 T	Rp 3,1 T	Rp 840 M	Rp 916 M	-Rp 993 M
Belanja Modal	Rp 17 M	Rp 80 M	Rp 47 M	Rp 69 M	Rp 54 M

Analisis Mendalam Perusahaan

Ditinjau: 2026-06-27

Putusan Analis

Bumi Serpong Damai adalah pengembang township tunggal terbesar Indonesia, dibangun di sekitar BSD City di Tangerang Selatan, komunitas terencana ~6.000 ha yang menampung IKEA, AEON, kantor pusat Samsung, serta rumah sakit dan sekolah besar. Model grup Sinarmas Land menghasilkan marjin bruto luar biasa (~55–66%), karena lahan yang dibeli puluhan tahun lalu kini dijual berlipat ganda dari biayanya, tetapi kepemilikan lahan yang luas itu menekan perputaran aset (0,12–0,18×) dan ROE (4–11%). Lonjakan marjin bersih 2024 ke 31,6% mencerminkan keuntungan non-berulang dari pelepasan dan revaluasi aset. FCF menjadi negatif di 2025 (–Rp1,0tn) seiring pengeluaran bank lahan baru yang mengakselerasi, sementara D/E tetap konservatif rendah (0,29–0,33). Ini waralaba township berkualitas tinggi dengan keunggulan marjin struktural dan leverage rendah, tetapi imbal hasilnya dibatasi oleh skala asetnya yang besar dan konsentrasinya pada satu township.

Model Bisnis

Bumi Serpong Damai mengembangkan dan mengoperasikan BSD City, township terintegrasi ~6.000 ha di Tangerang Selatan barat Jakarta. Pendapatan dari: (1) residensial; rumah tapak, ruko, apartemen; (2) penjualan lahan dan bangunan komersial ke korporasi/pengecer; (3) pendapatan berulang; sewa mal (ITC BSD, AEON Mall BSD), operasi hotel, dan sewa kantor. Keunggulan marjin struktural: lahan BSD City diakuisisi pada harga di bawah pasar puluhan tahun lalu, sehingga harga jual saat ini menghasilkan marjin bruto sangat tinggi. Grup Sinarmas adalah pemegang saham pengendali.

Segmen

Penjualan residensial (rumah tapak + apartemen + ruko: pendorong pendapatan inti, volume tertinggi), penjualan properti komersial (kavling lahan dan unit terbangun ke korporasi, IKEA, AEON), dan pendapatan berulang dari operasi mal, hotel, dan kantor. Marjin bruto ~61% (FY25) mencerminkan diskon dalam pada lahan yang diakuisisi secara historis dibanding harga pasar saat ini. Perputaran aset 0,12–0,18× mencerminkan bank lahan besar yang belum terjual di neraca.

Rantai Nilai & Posisi

Akuisisi lahan (lahan BSD City berusia puluhan tahun dengan harga perolehan) → perencanaan township dan perizinan → pengembangan residensial/komersial → penjualan melalui kanal internal dan broker → manajemen properti dan pendapatan berulang. Nilai terakumulasi pada tahap apresiasi lahan (biaya historis → pasar saat ini) dan premi township terintegrasi (fasilitas, sekolah, rumah sakit menarik pembeli yang membayar premi lokasi).

Lima Kekuatan (Porter)

Daya tawar pemasokRendah

Seberapa besar daya tawar pemasok input/dana atas harga.

Bank lahan luas BSD City sendiri adalah input utama; kontraktor konstruksi terfragmentasi dan kompetitif.

Implikasi → Keunggulan biaya struktural: lahan lama dengan biaya historis menciptakan marjin bruto ~60% yang tidak dapat direplikasi pesaing tanpa membeli lahan dengan harga hari ini.

Daya tawar pembeliSedang

Seberapa besar daya tawar pelanggan menekan harga.

Pembeli rumah dapat memilih pengembangan pesaing; fasilitas dan merek BSD City membenarkan premi harga, tetapi sentimen makro (suku bunga KPR, kepercayaan pendapatan) mendorong siklus permintaan.

Implikasi → Marketing sales bersifat siklus: penurunan suku bunga dan katalis makro positif mendorong permintaan; pengetatan memperlambatnya. Penguncian fasilitas township sebagian melindungi BSDE dari persaingan harga murni.

Ancaman pendatang baruRendah

Seberapa mudah pesaing baru masuk pasar.

Mereplikasi township berservis lengkap 6.000 ha dengan 30+ tahun infrastruktur, ekuitas merek, dan ekosistem penyewa pada dasarnya mustahil dengan harga lahan saat ini.

Implikasi → BSD City adalah parit geografis: township yang sudah mapan yang tidak dapat begitu saja dibangun pesaing di tempat lain dalam zona tangkapan yang sama.

Ancaman substitusiSedang

Risiko produk/jasa alternatif menggantikan permintaan.

Township Jabodetabek lainnya (Kota Deltamas, Summarecon Serpong) dan apartemen Jakarta menggantikan; tren bekerja dari rumah mengurangi premi lokasi komuter.

Implikasi → BSDE harus terus berinvestasi dalam fasilitas township (mal baru, sekolah, taman) untuk mempertahankan premi BSD City terhadap pengembangan Jabodetabek baru.

Persaingan industriSedang

Intensitas persaingan antarpemain yang ada.

Bersaing dengan saudara Sinarmas Land dan pengembang utama (Ciputra, Lippo, Pakuwon, Agung Podomoro) untuk pembeli menengah-atas Jabodetabek.

Implikasi → Loyalitas merek township dan ekosistem BSD City meredam intensitas persaingan; BSDE tidak dalam persaingan harga murni untuk produk townshipnya, meskipun lahan komersial menghadapi lebih banyak kontestasi.

Keunggulan Kompetitif (Moat)

Sempit hingga sedang. Parit BSDE adalah bank lahan dan ekosistem township BSD City: diakuisisi dengan biaya historis yang tidak dapat direplikasi saat ini, dengan 30+ tahun infrastruktur, sekolah (BINUS, Swiss German University), rumah sakit (Eka Hospital), dan penyewa global (IKEA, AEON, kantor pusat Samsung) menciptakan premi lokasi yang saling memperkuat. Batas struktural: parit ini geografis dan satu lokasi; BSDE tidak memiliki diversifikasi multi-kota seperti Ciputra, dan imbal hasilnya tergantung pada siklus properti Jabodetabek Indonesia.

Pendorong & Sensitivitas

Kecepatan marketing sales / prapenjualan
Prapenjualan mendorong pengakuan pendapatan masa depan (lag 1–3 tahun untuk penyelesaian konstruksi); perubahan 10% dalam marketing sales tahunan menghasilkan pergeseran ~10–15% dalam pendapatan 2 tahun ke depan. FY24 melihat pemulihan prapenjualan yang kuat.
Suku bunga KPR (suku bunga BI / KPR)
Suku bunga BI lebih rendah mengurangi biaya KPR, langsung mendorong permintaan rumah tapak. Penurunan suku bunga adalah katalis permintaan makro terbesar tunggal untuk segmen residensial BSDE.
Keuntungan non-berulang (pelepasan aset/revaluasi)
NM FY24 melonjak ke 31,6% (dari basis ~17%) atas keuntungan dari pelepasan aset atau revaluasi investasi, bukan kinerja operasi. Menghapus ini, NM underlying adalah ~17–24%.
Pengeluaran bank lahan / FCF
Akuisisi lahan agresif (FCF menjadi –Rp1,0tn di FY25 dari +Rp3,3tn di FY21) mengkonsumsi kas tetapi esensial untuk mengisi kembali pipeline pengembangan dekade berikutnya. Tahun capex tinggi menekan FCF secara signifikan.
Pendapatan berulang (mal / hotel / kantor)
Pendapatan berulang mal, hotel, dan kantor memberikan aliran pendapatan dasar stabil yang mengimbangi siklisitas penjualan pengembangan; AEON Mall BSD dan ITC BSD adalah aset utama.

Keterkaitan

Terkait erat dengan permintaan perumahan Jabodetabek, suku bunga BI / KPR, PDB per kapita, dan kepercayaan konsumen. Grup Sinarmas menyediakan modal dan transaksi pihak berelasi. Penjualan lahan komersial terkait dengan selera investasi MNC/ritel (keputusan IKEA, AEON). Regulasi: rasio LTV dan aturan pajak properti mempengaruhi keterjangkauan pembeli.

Perkembangan Terkini

FY21–25: marjin bruto bertahan ~55–66% (mencerminkan keunggulan bank lahan biaya-historis); ROE berfluktuasi 4,3%→10,7%→5,8%; puncak 2024 didorong keuntungan pelepasan non-berulang (NM 31,6%). ROIC mencapai puncak 10,0% (FY22), sebesar 9,2% pada FY24, dan terkompresi ke 6,7% (FY25). FCF memburuk dari +Rp3,3tn (FY21) ke –Rp1,0tn (FY25) atas investasi bank lahan yang diperbarui. D/E stabil 0,29–0,31.

Regulasi

Tunduk pada regulasi properti Indonesia: rasio LTV yang ditetapkan Bank Indonesia mempengaruhi keterjangkauan KPR; izin akuisisi lahan (HGU/HGB); izin lingkungan (AMDAL); pajak properti (BPHTB, PBB). Pengembangan skala township memerlukan persetujuan perencanaan tata ruang yang kompleks. Aturan kepemilikan asing membatasi pembelian rumah asing langsung. Tercatat di IDX.

ESG & Keberlanjutan

Isu material: praktik akuisisi lahan dan pemukiman kembali komunitas (skala township), adopsi bangunan hijau (BSD City Green Office Park), dan kepadatan mixed-use sebagai efisiensi perkotaan. Tata kelola mencerminkan kendali grup Sinarmas; transaksi pihak berelasi memerlukan pemantauan. Sosial: township BSD City menyediakan lapangan kerja dan layanan perkotaan bagi ratusan ribu penghuni.

Risiko

Penurunan siklus properti / kenaikan suku bunga KPR mengurangi permintaan residensial
Konsentrasi pasar Jabodetabek: risiko township tunggal vs pesaing multi-kota
Penghapusan keuntungan non-berulang mengekspos ROE underlying lebih rendah (~5–7%)
Tekanan FCF dari pengeluaran pengisian kembali bank lahan
Perubahan regulasi (pengetatan LTV, kebijakan kepemilikan asing, pajak)

Prospek & Yang Perlu Dipantau

Pengembang township dengan keunggulan struktural: bank lahan biaya-historis mempertahankan marjin bruto ~60% tanpa batas seiring fase baru dirilis, dan ekosistem BSD City adalah parit lokasi yang tahan lama. FCF jangka pendek negatif (fase investasi lahan); pemulihan ROE dari basis underlying ~5–7% memerlukan akselerasi marketing sales atau pembalikan siklus suku bunga naik. Keuntungan non-berulang 2024 tidak boleh diekstrapolasi. (Interpretasi, bukan ramalan.)

Istilah Kunci

Marketing Sales: Booking prapenjualan: indikator terdepan pendapatan masa depan (lag 1–3 thn)
Gross Margin: ~55–66%: keunggulan bank lahan biaya-historis
ROE: 4–11% (FY21–25); 2024 ditinggikan oleh keuntungan non-berulang
FCF: Arus kas bebas: berubah positif ke negatif (siklus bank lahan)
D/E: 0,29–0,33: leverage konservatif untuk pengembang properti

Sumber

Naratif kurasi (interpretasi edukatif), didukung sumber tertaut. Angka di atas bersifat deterministik. Bukan nasihat investasi.