Equal · Laporan Keuangan

Mitra Adiperkasa

MAPI/FY2021–FY2025/Analisis Edukatif/IDR/Sumber data · 2026-06-19

ROE = pajak × bunga × marjin × perputaran × leverage

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Beban pajak	0,60x	0,80x	0,62x	0,63x	0,66x
Beban bungapendorong	0,60x	0,85x	0,88x	0,83x	0,86x
Marjin operasi	6,4%	11,5%	10,5%	8,9%	9,0%
Perputaran aset	1,10x	1,28x	1,21x	1,28x	1,31x
Leverage (pengganda ekuitas)	2,35x	2,15x	2,22x	2,04x	1,91x
= Imbal Hasil Ekuitas (konsolidasi)	5,9%	21,7%	15,3%	12,2%	13,0%
Imbal Hasil Modal (ROIC)	7,4%	21,5%	12,7%	11,7%	13,0%

Basis konsolidasi (pra-kepentingan minoritas); ROE utama di tabel rasio memakai basis pemilik.

Likuiditas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Rasio Lancar(Aset Lancar / Liabilitas Lancar)	1,23x	1,42x	1,36x	1,44x	1,61x
Rasio Cepat((Aset Lancar − Persediaan) / Liabilitas Lancar)	0,67x	0,80x	0,62x	0,69x	0,79x
Rasio Kas(Kas / Liabilitas Lancar)	0,42x	0,51x	0,33x	0,37x	0,44x
Modal Kerja(Aset Lancar − Liabilitas Lancar)	Rp 1,6 T	Rp 3,2 T	Rp 3,9 T	Rp 4,9 T	Rp 7,0 T

Solvabilitas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Rasio Utang terhadap Ekuitas (DER)(Total Utang / Total Ekuitas)	0,71x	0,58x	0,67x	0,54x	0,45x
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas(Total Liabilitas / Total Ekuitas)	1,35x	1,15x	1,22x	1,04x	0,91x
Rasio Utang terhadap Aset(Total Utang / Total Aset)	0,30x	0,27x	0,30x	0,26x	0,24x
Utang Bersih(Total Utang − Kas)	Rp 2,3 T	Rp 1,8 T	Rp 4,6 T	Rp 3,8 T	Rp 2,7 T
Rasio Cakupan Bunga(EBIT / Beban Bunga)	2,48x	6,79x	8,03x	5,95x	7,24x
Pengganda Ekuitas (Aset ÷ Ekuitas)	2,35x	2,15x	2,22x	2,04x	1,91x

Profitabilitas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Marjin Laba Bruto(Laba Bruto / Pendapatan)	40,8%	44,0%	44,3%	41,6%	40,4%
Marjin Laba Usaha(EBIT / Pendapatan)	6,4%	11,5%	10,5%	8,9%	9,0%
Marjin Laba Bersih(Laba Bersih / Pendapatan)	2,3%	7,9%	5,7%	4,7%	5,2%
EBITDA(EBIT + D&A)	Rp 2,0 T	Rp 3,9 T	Rp 4,4 T	Rp 4,4 T	Rp 5,1 T
Marjin EBITDA(EBITDA / Pendapatan)	11,0%	14,5%	13,4%	11,8%	11,9%
Imbal Hasil Aset (ROA)(Laba Bersih / Total Aset)	2,5%	10,1%	6,9%	6,0%	6,8%
Imbal Hasil Ekuitas (ROE)(Laba Bersih (Pemilik) / Ekuitas (Pemilik))	7,1%	26,0%	18,9%	15,1%	16,0%
Beban Pajak (Bersih ÷ Pratax)	0,60x	0,80x	0,62x	0,63x	0,66x
Beban Bunga (Pratax ÷ EBIT)	0,60x	0,85x	0,88x	0,83x	0,86x
Imbal Hasil Modal Diinvestasikan (ROIC)	7,4%	21,5%	12,7%	11,7%	13,0%

Operasi & Efisiensi

Perputaran	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Perputaran Aset(Pendapatan / Total Aset)	1,10x	1,28x	1,21x	1,28x	1,31x
Perputaran Persediaan(HPP / Persediaan)	2,92x	3,21x	2,30x	2,67x	2,75x
Perputaran Piutang(Pendapatan / Piutang)	45,55x	39,08x	43,57x	46,42x	55,69x
Perputaran Utang Usaha(HPP / Utang Usaha)	6,21x	6,32x	7,13x	7,04x	7,96x

Periode Konversi	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Hari Persediaan (DIO)(365 × Persediaan / HPP)	124,8 hari	113,8 hari	159,0 hari	136,8 hari	132,9 hari
Hari Penagihan Piutang (DSO)(365 × Piutang / Pendapatan)	8,0 hari	9,3 hari	8,4 hari	7,9 hari	6,6 hari
Hari Pembayaran Utang (DPO)(365 × Utang Usaha / HPP)	58,8 hari	57,8 hari	51,2 hari	51,8 hari	45,9 hari
Siklus Konversi Kas (CCC)(DIO + DSO − DPO)	74,1 hari	65,3 hari	116,2 hari	92,9 hari	93,5 hari

Arus Kas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Arus Kas Bebas(Arus Kas Operasi − Belanja Modal)	Rp 2,6 T	Rp 3,2 T	-Rp 77 M	Rp 3,8 T	Rp 4,0 T

Valuasi

harga per 2026-07-31fundamental: FY2025

Harga Rp 1.555 · kapitalisasi pasar Rp 26 T

Multiple	MAPI	Median peer	vs median
P/E	11,57x	11,17x	+4%
P/B	1,85x	1,97x	-6%
P/S	0,60x	0,53x	+13%
EV/EBITDA	6,18x	6,25x	-1%
EV/EBIT	8,14x	7,91x	+3%
EV/Penjualan	0,74x	0,52x	+42%
Imbal Hasil FCF	15,56%	10,69%	+46%
Imbal Hasil Dividen	0,64%	3,37%	-81%

EV = kap. pasar Rp 26 T + utang Rp 7,7 T − kas Rp 5,0 T + kepentingan nonpengendali Rp 3,2 T = Rp 32 T

Apa yang diimplikasikan harga

Pada harga hari ini, pasar membayar untuk 0,6%/tahun pertumbuhan FCF (-2,2% pada tingkat diskonto 12,0% hingga 3,2% pada 16,0%). Yang terealisasi selama 4 tahun terakhir: 11,0% FCF · 23,7% pendapatan.

Reverse DCF: FCF satu tahap, pertumbuhan terminal 2,5%, rentang diskonto 12,0–16,0% (β=1; rincian di Metodologi). Bukan prakiraan.

DCF proyeksi (kotak kaca)

Model ini memproyeksikan kas operasi yang dihasilkan seluruh perusahaan, mendiskontokannya pada biaya modal campuran, lalu mengurangi utang bersih. Sisanya adalah nilai ekuitas, dinyatakan per saham. Setiap input di bawah berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat Anda ubah sendiri.

Asumsi	Nilai	Dasar
Rf (bebas risiko)	7,26%	SBN 10 tahun, diverifikasi ulang 31 Jul 2026
ERP (Rm − Rf)	6,69%	Damodaran Indonesia, Jul 2026 (Baa2, CRP 2.46%)
β	0,95 → 1,14	Retail (Special Lines) (tanpa utang) direlever pada D/E sendiri 0,30
Biaya ekuitas	14,85%	Rf + β × ERP
Biaya utang	7,81%	median cakupan bunga 6,8x (EBIT ÷ bunga, FY2021–FY2025) menyiratkan peringkat sintetis Aa2/AA dan spread gagal bayar 0,55%, di atas basis 7,26% (SBN 10 tahun 7,26%, yang memang sudah tingkat kedaulatan). Tingkat BUKU-nya 7,0%, yaitu biaya sebenarnya utang lama; selisihnya adalah pinjaman warisan atau bersubsidi, bukan tingkat untuk utang baru. Tabel spread: A. Damodaran, Ratings, Interest Coverage Ratios and Default Spread, January 2026 data update (large non-financial service firms)
Tarif pajak	35,0%	median tarif efektif FY2021–FY2025 terhitung 37,1%, DIBATASI ke 35%: di atas batas itu pendekatan pra-pajaknya membawa kepentingan minoritas, yang sudah dikurangkan tersendiri dari nilai perusahaan, bukan pajak
WACC	12,60%	77% E × CoE + 23% D × Kd × (1 − t)
Pertumbuhan pendapatan (th 1, melandai)	23,7%	CAGR pendapatan 4 tahun yang disampaikan 23,7%, melandai linier ke terminal
Marjin EBIT	9,5%	rata-rata marjin EBIT, 3 FY terakhir
D&A / pendapatan	2,8%	rata-rata D&A/pendapatan, 3 FY terakhir
Capex / pendapatan	5,4%	rata-rata capex/pendapatan, 3 FY terakhir, untuk tahun-tahun eksplisit. Tahun terminal justru MENDANAI PERTUMBUHANNYA SENDIRI: dalam pertumbuhan stabil g = tingkat investasi ulang x imbal hasil modal, dan imbal hasil diasumsikan menyatu ke biaya modal 12,6%, sehingga perpetuitasnya menanamkan kembali 19,8% NOPAT dan capex terminalnya 3,8% pendapatan terhadap penyusutan 2,8%. Kedua aturan yang lebih sederhana salah ke arah berlawanan: mempertahankan rasio historis membebankan fase pembangunan selamanya, sementara menyamakan capex dengan penyusutan memberi perusahaan pertumbuhan 2,5% selamanya tanpa modal baru. Karena imbal hasil menyatu ke biaya modal, pertumbuhan terminal di sini netral terhadap nilai
ΔNWC / Δpendapatan	12,5%	median ΔNWC/Δpendapatan sepanjang tahun terseed (NWC = piutang usaha + persediaan − utang usaha)
Pertumbuhan terminal	2,5%	Titik tengah target inflasi BI (2,5% ± 1%)

Jalur pertumbuhan

tahun 1 → melandai ke terminal selama 5 th23,7%

Marjin EBIT9,5%

WACC12,6%

Pertumbuhan terminal2,5%

Tahun eksplisit5

Pendorong FCFF

FCFF = NOPAT + D&A − capex − ΔMKB

Setiap default adalah rata-rata historis perusahaan itu sendiri, yang menggambarkan fase yang kebetulan sedang dijalaninya. Alihkan pendorong ke Per-tahun ketika fase itu berakhir: perusahaan yang sedang membangun tidak membelanjakan pada laju puncaknya selamanya, dan yang sedang jeda belanja modal tidak menetap di sana. Tahun terminal mempertahankan rasionya sendiri, sehingga pelandaian yang Anda masukkan di sini mengubah jendela eksplisit dan membiarkan perpetuitasnya tetap koheren.

Belanja modal

% dari pendapatan5,4%

Penyusutan & amortisasi

% dari pendapatan2,8%

ΔMKB

% dari PERUBAHAN pendapatan12,5%

Tahun	+1	+2	+3	+4	+5	T∞
Pertumbuhan	23,7%	18,4%	13,1%	7,8%	2,5%	2,5%
Pendapatan	Rp 53 T	Rp 63 T	Rp 71 T	Rp 77 T	Rp 79 T	Rp 81 T
EBIT	Rp 5,1 T	Rp 6,0 T	Rp 6,8 T	Rp 7,3 T	Rp 7,5 T	Rp 7,7 T
NOPAT	Rp 3,3 T	Rp 3,9 T	Rp 4,4 T	Rp 4,7 T	Rp 4,9 T	Rp 5,0 T
+ D&A	Rp 1,5 T	Rp 1,8 T	Rp 2,0 T	Rp 2,2 T	Rp 2,2 T	Rp 2,3 T
− Capex	Rp 2,9 T	Rp 3,4 T	Rp 3,8 T	Rp 4,1 T	Rp 4,2 T	Rp 3,0 T
− ΔNWC	Rp 1,3 T	Rp 1,2 T	Rp 1,0 T	Rp 693 M	Rp 240 M	Rp 246 M
FCFF	Rp 668 M	Rp 1,1 T	Rp 1,6 T	Rp 2,1 T	Rp 2,6 T	Rp 4,0 T
PV	Rp 593 M	Rp 848 M	Rp 1,1 T	Rp 1,3 T	Rp 1,5 T	Rp 22 T

Periksa sendiri: pendapatan × marjin = EBIT · NOPAT = EBIT × (1 − pajak) · FCFF = NOPAT + D&A − Capex − ΔNWC · PV = FCFF ÷ (1+WACC)^thn · TV = FCFF(T∞) ÷ (WACC − g), didiskonto dari tahun 5 · ekuitas = EV − utang bersih − minoritas · per saham = ekuitas ÷ saham beredar

EV = PV(eksplisit) Rp 5,3 T + PV(TV) Rp 22 T = Rp 27 T · TV 80% dari EV · − utang bersih Rp 2,7 T − minoritas Rp 3,2 T = ekuitas Rp 21 T ÷ saham beredar

Keluaran model: Rp 1.279/saham (-18% vs harga Rp 1.555)· cek multiple keluar (6,3x): Rp 1.985

Dengan asumsi ini, model berada 18% di bawah harga hari ini. Dengan kata lain, pasar membayar untuk pertumbuhan yang lebih cepat, marjin yang lebih tebal, atau tingkat diskonto yang lebih rendah daripada asumsi di sini.

Sensitivitas (per saham, Rp)

g \ WACC	11,6%	12,6%	13,6%
2,0%	1.417	1.213	1.047
2,5%	1.501	1.279	1.099
3,0%	1.595	1.352	1.157

Keluaran model berdasarkan asumsi yang dinyatakan. Setiap input di atas berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat diubah. Ini bukan target harga dan bukan saran.

Analisis edukatif. Multiple memasangkan harga hari ini dengan tahun buku teraudit terakhir (konvensi trailing-FY); angka peer adalah sampel peer yang dicakup, bukan seluruh pasar. Bukan target harga.

Latar makrolatar lengkap + peta sensitivitas →

BI Rate 5.75%IDR/USD 18,058Imbal hasil SBN 10 tahun 7.26%Inflasi 3.34%(per 2026-07-31)

PDB/konsumsi ↑(H)Rupiah melemah(M)BI rate ↑(L)

Laporan Laba Rugi

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Pendapatan	Rp 18 T	Rp 27 T	Rp 33 T	Rp 38 T	Rp 43 T
Beban Pokok Pendapatan	Rp 11 T	Rp 15 T	Rp 19 T	Rp 22 T	Rp 26 T
Laba Bruto	Rp 7,5 T	Rp 12 T	Rp 15 T	Rp 16 T	Rp 17 T
Laba Usaha	Rp 1,2 T	Rp 3,1 T	Rp 3,5 T	Rp 3,4 T	Rp 3,9 T
Beban Bunga	Rp 471 M	Rp 455 M	Rp 436 M	Rp 567 M	Rp 539 M
Laba Bersih	Rp 420 M	Rp 2,1 T	Rp 1,9 T	Rp 1,8 T	Rp 2,2 T
Laba Bersih Diatribusikan kepada Pemilik	Rp 420 M	Rp 2,1 T	Rp 1,9 T	Rp 1,8 T	Rp 2,2 T
Penyusutan & Amortisasi	Rp 861 M	Rp 818 M	Rp 943 M	Rp 1,1 T	Rp 1,2 T

Neraca

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Kas & Setara Kas	Rp 2,8 T	Rp 3,9 T	Rp 3,7 T	Rp 4,0 T	Rp 5,0 T
Piutang Usaha	Rp 404 M	Rp 689 M	Rp 765 M	Rp 815 M	Rp 774 M
Persediaan	Rp 3,7 T	Rp 4,7 T	Rp 8,1 T	Rp 8,3 T	Rp 9,3 T
Aset Lancar	Rp 8,2 T	Rp 11 T	Rp 15 T	Rp 16 T	Rp 18 T
Total Aset	Rp 17 T	Rp 21 T	Rp 28 T	Rp 30 T	Rp 33 T
Utang Usaha	Rp 1,8 T	Rp 2,4 T	Rp 2,6 T	Rp 3,1 T	Rp 3,2 T
Liabilitas Jangka Pendek	Rp 6,7 T	Rp 7,6 T	Rp 11 T	Rp 11 T	Rp 11 T
Total Liabilitas	Rp 9,6 T	Rp 11 T	Rp 15 T	Rp 15 T	Rp 16 T
Total Utang Berbunga	Rp 5,1 T	Rp 5,7 T	Rp 8,3 T	Rp 7,8 T	Rp 7,7 T
Total Ekuitas	Rp 7,1 T	Rp 9,8 T	Rp 12 T	Rp 14 T	Rp 17 T
Ekuitas Diatribusikan kepada Pemilik	Rp 5,9 T	Rp 8,1 T	Rp 10,0 T	Rp 12 T	Rp 14 T

Laporan Arus Kas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Arus Kas Operasi	Rp 3,0 T	Rp 4,1 T	Rp 1,9 T	Rp 6,0 T	Rp 5,8 T
Belanja Modal	Rp 388 M	Rp 911 M	Rp 2,0 T	Rp 2,2 T	Rp 1,8 T

Analisis Mendalam Perusahaan

Ditinjau: 2026-07-31

Putusan Analis

MAPI adalah platform ritel terdiversifikasi, memegang hak waralaba eksklusif untuk 90+ merek global di department store (Sogo, Centro), F&B (Starbucks, Pizza Express), mode (Zara, H&M, Marks & Spencer), dan, sebelum spin-off MAPA, olahraga. Pemulihan pasca-COVID-nya kuat, dengan ROE mencapai puncak 26,0% dan ROIC 21,5% pada 2022. Basis normalisasi 2025 (ROE 16,0%, ROIC 13,0%, GM 40,4%, D/E 0,45) menunjukkan bisnis yang secara struktural sehat yang kini sedang moderasi. FCF tumbuh ke IDR 4,02 T (2025), yang mendanai deleveraging neraca. Profil risiko berpusat pada sensitivitas terhadap belanja diskresioner dan kejenuhan pasar F&B, sementara paritnya bertumpu pada luasnya dan eksklusivitas kepemilikan waralabanya, yang tidak mudah direplikasi pesaing.

Model Bisnis

MAPI mengoperasikan ~3.200 gerai melalui 90+ waralaba merek internasional melalui empat divisi inti: (1) Department Store, Sogo, Centro (model anchor tenant, mode/peralatan rumah); (2) F&B, Starbucks Indonesia (pasar pemegang lisensi Starbucks global terbesar berdasarkan jumlah gerai), Pizza Express, Paul bakery, dan lainnya; (3) Mode & Gaya Hidup, Zara, H&M, Marks & Spencer, Harvey Nichols; (4) Olahraga & Outdoor, sebagian ditransfer ke anak perusahaan tercatat MAPA (2019). F&B (Starbucks) adalah pendorong laba struktural dengan marjin lebih tinggi dari ritel mode. Marjin kotor 40–44% memadukan bisnis F&B dan mode bermarjin lebih tinggi dengan department store bermarjin lebih rendah.

Segmen

F&B (dipimpin Starbucks, ~35% pendapatan, marjin tertinggi), department store dan ritel gaya hidup (~35%, format anchor), mode & specialty (~20%), serta olahraga/outdoor melalui kepemilikan minoritas MAPA (~10%). Starbucks Indonesia saja mengoperasikan 700+ gerai dan merupakan kontributor laba merek tunggal tertinggi.

Rantai Nilai & Posisi

Negosiasi & pembaruan perjanjian waralaba → pemilihan lokasi ritel (anchor mal, lalu lintas tinggi) → fit-out dan pengadaan spesifik merek → operasi ritel in-store / F&B → loyalitas (Starbucks Rewards, program loyalitas MAPI) → remitansi royalti waralaba. Perputaran aset 1,10–1,31× mencerminkan model ritel terdiversifikasi + F&B (F&B berputar lebih cepat dari department store).

Lima Kekuatan (Porter)

Daya tawar pemasokSedang

Seberapa besar daya tawar pemasok input/dana atas harga.

Starbucks, Zara (Inditex), H&M, M&S, dan Harvey Nichols adalah prinsipal waralaba global dengan kekuatan signifikan atas standar operasional, tingkat royalti, dan pengadaan produk MAPI. Rantai pasok F&B (kopi, bahan makanan) menambah eksposur biaya komoditas. Namun skala MAPI (90+ merek, 3.200+ gerai) memberikan bobot negosiasi sebagai mitra waralaba ritel premier Indonesia.

Implikasi → Kekuatan pemasok sedang: prinsipal merek global menetapkan batas atas marjin, namun skala MAPI dan akses pasar Indonesia menciptakan ketergantungan bilateral yang membatasi ekstraksi harga sepihak oleh franchisor.

Daya tawar pembeliRendah

Seberapa besar daya tawar pelanggan menekan harga.

Konsumen ritel dan F&B individu memiliki daya tawar yang dapat diabaikan. Loyalitas Starbucks (Starbucks Rewards) dan aspirasi merek mode mengunci kunjungan berulang tanpa negosiasi harga yang berarti di tingkat konsumen.

Implikasi → Daya tawar pembeli yang rendah mendukung GM struktural 40–44%; ekosistem loyalitas Starbucks sangat berharga dalam meratakan permintaan konsumen dan mendukung penetapan harga premium.

Ancaman pendatang baruRendah

Seberapa mudah pesaing baru masuk pasar.

MAPI memegang hak waralaba eksklusif jangka panjang untuk 90+ mereknya. Pendatang baru tidak dapat mengoperasikan gerai Starbucks, Zara, atau Harvey Nichols di Indonesia tanpa persetujuan MAPI. Skala (3.200+ gerai) dan kedalaman hubungan waralaba yang ada menciptakan hambatan masuk yang sangat tinggi.

Implikasi → Ancaman masuk yang rendah adalah posisi kompetitif MAPI yang paling tahan lama; risiko utama berasal dari merek-merek yang ada memilih kepemilikan langsung daripada pembaruan waralaba.

Ancaman substitusiSedang

Risiko produk/jasa alternatif menggantikan permintaan.

Jaringan F&B lokal dan kedai kopi (Kopi Kenangan, Janji Jiwa) menawarkan alternatif harga terhadap Starbucks. E-commerce fast-fashion (Zalora, Shopee) mensubstitusi ritel mode. Platform barang umum mensubstitusi kategori anchor department store.

Implikasi → Risiko substitusi nyata namun tersegmentasi: parit merek Starbucks premium kuat; ritel mode menghadapi substitusi e-commerce lebih tinggi, terutama pada demografi berpendapatan lebih rendah.

Persaingan industriSedang

Intensitas persaingan antarpemain yang ada.

MAPI bersaing dengan merek F&B lokal (kopi, restoran), platform e-commerce untuk mode, dan pesaing anchor mal (HERO, RANCH Market untuk ritel makanan). Tidak ada pesaing yang memegang luasnya hak waralaba internasional yang sama di Indonesia.

Implikasi → Persaingan dikelola melalui eksklusivitas waralaba; segmen F&B menghadapi persaingan yang lebih dinamis daripada mode atau department store karena biaya masuk lebih rendah untuk merek makanan lokal.

Keunggulan Kompetitif (Moat)

Luasnya dan eksklusivitas portofolio waralaba (90+ merek global, termasuk Starbucks Indonesia: waralaba tunggal paling berharga) adalah parit utama. Tidak ada pesaing yang memegang hak waralaba Indonesia yang setara. Parit sekunder: 3.200+ lokasi gerai di mal premium secara operasional tidak dapat digantikan tanpa komitmen sewa multi-tahun. Ekosistem loyalitas Starbucks Rewards (jutaan anggota aktif) memperdalam keterikatan konsumen di luar satu merek.

Pendorong & Sensitivitas

Pertumbuhan Starbucks Indonesia & Bauran F&B
Starbucks Indonesia (700+ gerai, tumbuh menuju 1.000) adalah segmen ROIC tertinggi MAPI dan mendukung marjin kotor blended 40–44%. F&B memiliki marjin kotor lebih tinggi dari ritel mode; pertumbuhan gerai Starbucks yang berkelanjutan secara langsung meningkatkan profil marjin blended MAPI. Kesenjangan puncak ROIC 2022 (21,5%) vs. 2025 (13,0%) mencerminkan normalisasi pasca permintaan tertahan dari divisi mode/department store, bukan perubahan struktural Starbucks.
Siklus Belanja Diskresioner
Divisi mode dan department store MAPI bersifat sangat diskresioner: ROE berfluktuasi dari 7,1% (2021, pemulihan COVID sebagian) ke 26,0% (2022, boom permintaan tertahan) ke 16,0% (2025, normalisasi). Setiap fluktuasi 10% dalam pendapatan ritel diskresioner diterjemahkan menjadi sekitar 2–3pp pergerakan ROE mengingat leverage operasional MAPI (OPM 6–12%). Suku bunga BI, sentimen konsumen, dan lalu lintas mal adalah indikator terdepan utama.
Liabilitas Sewa & Konversi FCF
Kapitalisasi sewa IFRS 16 menggelembungkan D/E yang dilaporkan (0,45–0,71 sepanjang 2021–2025); leverage operasional yang mendasarinya dari sewa mal adalah risiko biaya tetap nyata. Penurunan FCF 2023 ke -IDR 0,08 T (vs. +IDR 3,18 T pada 2022) didorong oleh komitmen sewa dan capex, mengonfirmasi kewajiban sewa bersifat material. FCF pulih ke IDR 4,02 T pada 2025, menunjukkan biaya berbasis sewa dapat dikelola pada level pendapatan saat ini.

Keterkaitan

MAPI berkorelasi dengan kepercayaan konsumen Indonesia (suku bunga BI, inflasi), lalu lintas pengunjung mal, dan siklus merek global (peluncuran musiman Zara, H&M). Harga komoditas kopi (arabika/robusta) memengaruhi COGS Starbucks Indonesia. Depresiasi IDR meningkatkan remitansi royalti dalam USD dan biaya produk impor. Entitas induk MAPI adalah pemegang saham pengendali anak perusahaan tercatat MAPA (ritel olahraga).

Perkembangan Terkini

Pendapatan tumbuh 2,3 kali sepanjang periode ke Rp43,08tn dan arus kas bebas mencapai Rp4,02tn pada FY2025, tertinggi dari lima tahun tersebut, setelah satu tahun negatif di minus Rp0,08tn pada FY2023. Imbal hasilnya lebih siklikal ketimbang pendapatannya: ROE bergerak 7,1%, 26,0%, 18,9%, 15,1%, dan 16,0%, sehingga angka FY2022 adalah puncak pemulihan, bukan sebuah level. Marjinnya lebih tipis dari MAPA, dengan marjin operasi berakhir di 9,0% berbanding 12,9%, yang wajar bagi bauran produk yang lebih luas dan lebih massal. Leverage membaik stabil, rasio utang terhadap ekuitas 0,71× ke 0,45×, dan utang bersih ditutup di Rp2,70tn.

Regulasi

Regulasi ritel dan F&B standar: Kemendag (ritel), BPOM (keamanan pangan untuk Starbucks dan F&B lainnya), sertifikasi halal (wajib untuk produk makanan sejak Oktober 2024, memengaruhi menu), BPKM (investasi asing). Remitansi royalti waralaba Starbucks tunduk pada regulasi valuta asing BI.

ESG & Keberlanjutan

Komitmen keberlanjutan Starbucks Indonesia (cangkir yang dapat digunakan kembali, pengadaan kopi bersertifikat) adalah inisiatif ESG MAPI dengan profil tertinggi. Rantai pasok ritel mode (Zara, H&M) tunduk pada pengawasan fast-fashion global. Kemasan F&B sekali pakai tetap menjadi perhatian keberlanjutan yang material. Tata kelola: terdaftar, kelompok terkait keluarga Sampoerna (MAP Group); dewan memiliki direktur independen.

Risiko

Principal waralaba global (Starbucks, Inditex/Zara) yang memilih kepemilikan langsung saat pembaruan akan menghilangkan aliran pendapatan inti MAPI.
Kontraksi belanja diskresioner (kenaikan suku bunga, inflasi) menekan marjin mode dan department store: ROE 2021 7,1% adalah skenario downside.
Persaingan F&B: jaringan kopi lokal (Kopi Kenangan) tumbuh pesat dan merebut pasar menengah yang sebelumnya kurang terpenetrasi oleh Starbucks.
Kewajiban sewa IFRS 16 menciptakan risiko biaya tetap: penurunan pendapatan 10–15% dapat menghasilkan deteriorasi FCF yang signifikan mengingat leverage operasional.
Depresiasi IDR meningkatkan remitansi royalti berdenominasi USD dan biaya produk impor.

Prospek & Yang Perlu Dipantau

Basis normalisasi MAPI (ROE 16%, ROIC 13%, D/E 0,45, FCF IDR 4,0 T) adalah fondasi yang kokoh. Landasan ekspansi Starbucks (700→1.000+ gerai) dan pendalaman portofolio mode yang berkelanjutan mendukung pertumbuhan pendapatan mid-single-digit. Tren generasi FCF dan kompresi D/E adalah positif. Katalis re-rating utama: pengayaan bauran lebih lanjut ke arah F&B (ROIC lebih tinggi dari mode) dan integrasi digital yang berhasil. Risiko utama: gangguan pembaruan waralaba pada 5 merek teratas.

Istilah Kunci

GM: Marjin Kotor
ROE: Return atas Ekuitas
ROIC: Return atas Modal yang Diinvestasikan
FCF: Arus Kas Bebas
D/E: Rasio Utang terhadap Ekuitas
OPM: Marjin Laba Operasi

Sumber

Naratif kurasi (interpretasi edukatif), didukung sumber tertaut. Angka di atas bersifat deterministik. Bukan nasihat investasi.