Equal
…
…
ROE = pajak × bunga × marjin × perputaran × leverage
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Beban pajakpendorong | 0,72x | 0,68x | 0,91x | 0,82x | 0,90x |
| Beban bunga | 0,85x | 0,87x | 0,87x | 0,87x | 0,88x |
| Marjin operasi | 39,7% | 43,5% | 42,9% | 43,5% | 41,4% |
| Perputaran aset | 0,20x | 0,20x | 0,19x | 0,19x | 0,20x |
| Leverage (pengganda ekuitas) | 1,51x | 1,48x | 1,43x | 1,43x | 1,37x |
| = Imbal Hasil Ekuitas (konsolidasi) | 7,2% | 7,4% | 9,2% | 8,4% | 8,8% |
| Imbal Hasil Modal (ROIC) | 8,5% | 8,5% | 10,6% | 9,6% | 9,8% |
Basis konsolidasi (pra-kepentingan minoritas); ROE utama di tabel rasio memakai basis pemilik.
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Rasio Lancar(Aset Lancar / Liabilitas Lancar) | 3,79x | 4,65x | 5,16x | 4,77x | 3,52x |
| Rasio Cepat((Aset Lancar − Persediaan) / Liabilitas Lancar) | 2,48x | 3,22x | 3,60x | 3,32x | 2,09x |
| Rasio Kas(Kas / Liabilitas Lancar) | 2,13x | 2,83x | 3,00x | 2,95x | 1,64x |
| Modal Kerja(Aset Lancar − Liabilitas Lancar) | Rp 8,4 T | Rp 9,6 T | Rp 11 T | Rp 12 T | Rp 8,0 T |
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Rasio Utang terhadap Ekuitas (DER)(Total Utang / Total Ekuitas) | 0,30x | 0,30x | 0,27x | 0,26x | 0,21x |
| Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas(Total Liabilitas / Total Ekuitas) | 0,51x | 0,48x | 0,43x | 0,43x | 0,37x |
| Rasio Utang terhadap Aset(Total Utang / Total Aset) | 0,20x | 0,21x | 0,19x | 0,18x | 0,15x |
| Utang Bersih(Total Utang − Kas) | -Rp 737 M | -Rp 1,2 T | -Rp 1,4 T | -Rp 2,7 T | Rp 396 M |
| Rasio Cakupan Bunga(EBIT / Beban Bunga) | 6,72x | 7,69x | 7,53x | 7,86x | 8,59x |
| Pengganda Ekuitas (Aset ÷ Ekuitas) | 1,51x | 1,48x | 1,43x | 1,43x | 1,37x |
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Marjin Laba Bruto(Laba Bruto / Pendapatan) | 49,1% | 54,6% | 55,6% | 57,3% | 56,2% |
| Marjin Laba Usaha(EBIT / Pendapatan) | 39,7% | 43,5% | 42,9% | 43,5% | 41,4% |
| Marjin Laba Bersih(Laba Bersih / Pendapatan) | 24,2% | 25,7% | 34,0% | 31,1% | 33,0% |
| EBITDA(EBIT + D&A) | Rp 2,9 T | Rp 3,3 T | Rp 3,4 T | Rp 3,6 T | Rp 3,7 T |
| Marjin EBITDA(EBITDA / Pendapatan) | 51,0% | 54,6% | 54,2% | 53,7% | 52,1% |
| Imbal Hasil Aset (ROA)(Laba Bersih / Total Aset) | 4,8% | 5,0% | 6,4% | 5,9% | 6,4% |
| Imbal Hasil Ekuitas (ROE)(Laba Bersih (Pemilik) / Ekuitas (Pemilik)) | 8,6% | 8,9% | 11,0% | 10,0% | 10,4% |
| Beban Pajak (Bersih ÷ Pratax) | 0,72x | 0,68x | 0,91x | 0,82x | 0,90x |
| Beban Bunga (Pratax ÷ EBIT) | 0,85x | 0,87x | 0,87x | 0,87x | 0,88x |
| Imbal Hasil Modal Diinvestasikan (ROIC) | 8,5% | 8,5% | 10,6% | 9,6% | 9,8% |
| Perputaran | FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Perputaran Aset(Pendapatan / Total Aset) | 0,20x | 0,20x | 0,19x | 0,19x | 0,20x |
| Perputaran Persediaan(HPP / Persediaan) | 0,73x | 0,72x | 0,70x | 0,63x | 0,69x |
| Perputaran Piutang(Pendapatan / Piutang) | 53,99x | 58,95x | 56,15x | 47,39x | 48,21x |
| Perputaran Utang Usaha(HPP / Utang Usaha) | 13,50x | 12,79x | 13,72x | 10,54x | 10,15x |
| Periode Konversi | FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hari Persediaan (DIO)(365 × Persediaan / HPP) | 500,0 hari | 507,0 hari | 522,5 hari | 575,8 hari | 531,6 hari |
| Hari Penagihan Piutang (DSO)(365 × Piutang / Pendapatan) | 6,8 hari | 6,2 hari | 6,5 hari | 7,7 hari | 7,6 hari |
| Hari Pembayaran Utang (DPO)(365 × Utang Usaha / HPP) | 27,0 hari | 28,5 hari | 26,6 hari | 34,6 hari | 36,0 hari |
| Siklus Konversi Kas (CCC)(DIO + DSO − DPO) | 479,7 hari | 484,6 hari | 502,4 hari | 548,9 hari | 503,2 hari |
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Arus Kas Bebas(Arus Kas Operasi − Belanja Modal) | Rp 2,1 T | Rp 2,5 T | Rp 2,5 T | Rp 3,0 T | Rp 2,6 T |
Harga Rp 266 · kapitalisasi pasar Rp 13 T
| Multiple | PWON | Median peer | vs median |
|---|---|---|---|
| P/E | 5,46x | 6,24x | -12% |
| P/B | 0,57x | 0,45x | +26% |
| P/S | 1,80x | 0,89x | +103% |
| EV/EBITDA | 4,69x | 6,25x | -25% |
| EV/EBIT | 5,90x | 7,32x | -19% |
| EV/Penjualan | 2,44x | 2,34x | +4% |
| Imbal Hasil FCF | 20,68% | -1,14% | -1.907% |
| Imbal Hasil Dividen | 4,89% | 3,47%(4/6) | +41% |
EV = kap. pasar Rp 13 T + utang Rp 5,6 T − kas Rp 5,2 T + kepentingan nonpengendali Rp 4,2 T = Rp 17 T
Pada harga hari ini, pasar membayar untuk -2,5%/tahun pertumbuhan FCF (-5,1% pada tingkat diskonto 12,0% hingga -0,0% pada 16,0%). Yang terealisasi selama 4 tahun terakhir: 5,8% FCF · 5,6% pendapatan.
Reverse DCF: FCF satu tahap, pertumbuhan terminal 2,5%, rentang diskonto 12,0–16,0% (β=1; rincian di Metodologi). Bukan prakiraan.
Model ini memproyeksikan kas operasi yang dihasilkan seluruh perusahaan, mendiskontokannya pada biaya modal campuran, lalu mengurangi utang bersih. Sisanya adalah nilai ekuitas, dinyatakan per saham. Setiap input di bawah berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat Anda ubah sendiri.
| Asumsi | Nilai | Dasar |
|---|---|---|
| Rf (bebas risiko) | 7,26% | SBN 10 tahun, 8 Jul 2026 |
| ERP (Rm − Rf) | 6,69% | Damodaran Indonesia, Jul 2026 (Baa2, CRP 2.46%) |
| β | 0,48 → 0,65 | Real Estate (Development) (tanpa utang) direlever pada D/E sendiri 0,44 |
| Biaya ekuitas | 11,62% | Rf + β × ERP |
| Biaya utang | 6,14% | FY2025 interest expense ÷ total debt |
| Tarif pajak | 18,1% | median effective rate, FY2021–FY2025 (pretax ≈ EBIT − interest) |
| WACC | 9,62% | 70% E × CoE + 30% D × Kd × (1 − t) |
| Pertumbuhan pendapatan (th 1, melandai) | 5,6% | delivered 4-yr revenue CAGR 5.6%, fading linearly to terminal |
| Marjin EBIT | 42,6% | mean EBIT margin, last 3 FYs |
| D&A / pendapatan | 10,7% | mean D&A/revenue, last 3 FYs |
| Capex / pendapatan | 5,2% | mean capex/revenue, last 3 FYs, for the explicit years; in the terminal year capex falls to replacement level (equal to depreciation, 10.7% of revenue) because holding a build-phase or pause-phase ratio in perpetuity misprices the company in whichever direction that phase points |
| ΔNWC / Δpendapatan | 44,4% | median ΔNWC/Δrevenue across the seeded years (NWC = AR + inventory − AP) |
| Pertumbuhan terminal | 2,5% | Titik tengah target inflasi BI (2,5% ± 1%) |
| Tahun | +1 | +2 | +3 | +4 | +5 | T∞ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pertumbuhan | 5,6% | 4,8% | 4,1% | 3,3% | 2,5% | 2,5% |
| Pendapatan | Rp 7,5 T | Rp 7,9 T | Rp 8,2 T | Rp 8,5 T | Rp 8,7 T | Rp 8,9 T |
| EBIT | Rp 3,2 T | Rp 3,4 T | Rp 3,5 T | Rp 3,6 T | Rp 3,7 T | Rp 3,8 T |
| NOPAT | Rp 2,6 T | Rp 2,7 T | Rp 2,9 T | Rp 3,0 T | Rp 3,0 T | Rp 3,1 T |
| + D&A | Rp 804 M | Rp 843 M | Rp 877 M | Rp 906 M | Rp 928 M | Rp 951 M |
| − Capex | Rp 390 M | Rp 409 M | Rp 425 M | Rp 439 M | Rp 450 M | Rp 951 M |
| − ΔNWC | Rp 177 M | Rp 161 M | Rp 142 M | Rp 119 M | Rp 94 M | Rp 96 M |
| FCFF | Rp 2,9 T | Rp 3,0 T | Rp 3,2 T | Rp 3,3 T | Rp 3,4 T | Rp 3,0 T |
| PV | Rp 2,6 T | Rp 2,5 T | Rp 2,4 T | Rp 2,3 T | Rp 2,2 T | Rp 27 T |
Periksa sendiri: pendapatan × marjin = EBIT · NOPAT = EBIT × (1 − pajak) · FCFF = NOPAT + D&A − Capex − ΔNWC · PV = FCFF ÷ (1+WACC)^thn · TV = FCFF(T∞) ÷ (WACC − g), didiskonto dari tahun 5
EV = PV(eksplisit) Rp 12 T + PV(TV) Rp 27 T = Rp 39 T · TV 69% dari EV · − utang bersih Rp 396 M − minoritas Rp 4,2 T
Keluaran model: Rp 708/saham (+166% vs harga Rp 266)· cek multiple keluar (6,3x): Rp 533
Dengan asumsi ini, model berada 166% di atas harga hari ini. Dengan kata lain, pasar membayar untuk pertumbuhan yang lebih lambat, marjin yang lebih tipis, atau tingkat diskonto yang lebih tinggi daripada asumsi di sini.
| g \ WACC | 8,6% | 9,6% | 10,6% |
|---|---|---|---|
| 2,0% | 778 | 666 | 580 |
| 2,5% | 836 | 708 | 612 |
| 3,0% | 904 | 757 | 648 |
Keluaran model berdasarkan asumsi yang dinyatakan. Setiap input di atas berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat diubah. Ini bukan target harga dan bukan saran.
Analisis edukatif. Multiple memasangkan harga hari ini dengan tahun buku teraudit terakhir (konvensi trailing-FY); angka peer adalah sampel peer yang dicakup, bukan seluruh pasar. Bukan target harga.
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Pendapatan | Rp 5,7 T | Rp 6,0 T | Rp 6,2 T | Rp 6,7 T | Rp 7,1 T |
| Beban Pokok Pendapatan | Rp 2,9 T | Rp 2,7 T | Rp 2,8 T | Rp 2,8 T | Rp 3,1 T |
| Laba Bruto | Rp 2,8 T | Rp 3,3 T | Rp 3,4 T | Rp 3,8 T | Rp 4,0 T |
| Laba Usaha | Rp 2,3 T | Rp 2,6 T | Rp 2,7 T | Rp 2,9 T | Rp 2,9 T |
| Beban Bunga | Rp 338 M | Rp 338 M | Rp 353 M | Rp 369 M | Rp 343 M |
| Laba Bersih | Rp 1,4 T | Rp 1,5 T | Rp 2,1 T | Rp 2,1 T | Rp 2,3 T |
| Laba Bersih Diatribusikan kepada Pemilik | Rp 1,4 T | Rp 1,5 T | Rp 2,1 T | Rp 2,1 T | Rp 2,3 T |
| Penyusutan & Amortisasi | Rp 646 M | Rp 670 M | Rp 697 M | Rp 679 M | Rp 759 M |
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kas & Setara Kas | Rp 6,4 T | Rp 7,4 T | Rp 7,6 T | Rp 9,2 T | Rp 5,2 T |
| Piutang Usaha | Rp 106 M | Rp 102 M | Rp 110 M | Rp 141 M | Rp 147 M |
| Persediaan | Rp 4,0 T | Rp 3,8 T | Rp 3,9 T | Rp 4,5 T | Rp 4,5 T |
| Aset Lancar | Rp 11 T | Rp 12 T | Rp 13 T | Rp 15 T | Rp 11 T |
| Total Aset | Rp 29 T | Rp 31 T | Rp 33 T | Rp 35 T | Rp 36 T |
| Utang Usaha | Rp 215 M | Rp 213 M | Rp 201 M | Rp 270 M | Rp 307 M |
| Liabilitas Jangka Pendek | Rp 3,0 T | Rp 2,6 T | Rp 2,5 T | Rp 3,1 T | Rp 3,2 T |
| Total Liabilitas | Rp 9,7 T | Rp 9,9 T | Rp 9,9 T | Rp 11 T | Rp 9,8 T |
| Total Utang Berbunga | Rp 5,7 T | Rp 6,3 T | Rp 6,2 T | Rp 6,4 T | Rp 5,6 T |
| Total Ekuitas | Rp 19 T | Rp 21 T | Rp 23 T | Rp 25 T | Rp 27 T |
| Ekuitas Diatribusikan kepada Pemilik | Rp 16 T | Rp 17 T | Rp 19 T | Rp 21 T | Rp 22 T |
| FY2021 | FY2022 | FY2023 | FY2024 | FY2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Arus Kas Operasi | Rp 2,2 T | Rp 2,7 T | Rp 2,7 T | Rp 3,4 T | Rp 3,0 T |
| Belanja Modal | Rp 120 M | Rp 196 M | Rp 282 M | Rp 379 M | Rp 379 M |
PWON adalah perusahaan properti dengan struktur unik. Tidak seperti pengembang residensial murni, ia mengoperasikan tumpukan mixed-use penuh: sewa mal (Tunjungan Plaza, Pakuwon Mall), residensial (Laguna Residence, Grand Pakuwon), hotel, dan kantor. Pendapatan sewa mal dan perhotelan bersifat berulang, yang menghasilkan marjin EBITDA 52–55% dan FCF stabil IDR 2,1–3,0 T per tahun, luar biasa untuk sektor yang biasanya dicirikan arus kas tidak merata. ROE (8,6–11,0%) dan ROIC (8,5–10,7%) berada di bawah 15% karena modelnya padat modal (perputaran aset hanya 0,19–0,20×), tetapi yield FCF-nya luar biasa. D/E yang terkompresi dari 0,30 ke 0,21 mengindikasikan alokasi modal yang prudent. Lonjakan marjin bersih 2023 (25,7%→33,9%) kemungkinan besar mencerminkan keuntungan nilai wajar pada properti investasi. Risiko utamanya adalah sensitivitas suku bunga, seperti nama properti mana pun, plus ketidakpastian IKN dan eksekusi pre-sales residensial.
Kontraktor konstruksi tersebar dan dapat disubstitusi. Lahan (sudah diperoleh) adalah input utama PWON, dan posisi lahan Surabaya sebagian besar sudah diamankan. Biaya material bangunan (baja, semen) adalah biaya variabel utama; siklus komoditas memengaruhi marjin konstruksi namun bukan aliran pendapatan sewa.
Implikasi → Kekuatan pemasok rendah pada pendapatan berulang (sewa, hotel): penyewa terikat dalam perjanjian sewa multi-tahun. Volatilitas biaya konstruksi memengaruhi marjin proyek pada sisi pengembangan residensial.
Penyewa mal di Tunjungan Plaza dan Pakuwon Mall memiliki kekuatan negosiasi terbatas: ini adalah destinasi ritel premier di Indonesia Timur dan tingkat kekosongan rendah. Pembeli residensial adalah konsumen individu tanpa leverage harga yang berarti pada alamat bergengsi.
Implikasi → Daya tawar pembeli yang rendah mendukung marjin kotor 49–57% pada segmen berulang dan memvalidasi kekuatan penetapan harga PWON di pasar real estat premium Surabaya.
Mengembangkan setara Tunjungan Plaza membutuhkan beberapa dekade, miliaran modal, dan lahan pusat kota Surabaya yang tidak tergantikan. Model mixed-use terintegrasi (mal 5 menara + residensial + hotel + kantor) tidak dapat direplikasi dengan cepat. Pasokan mal baru di Surabaya dibatasi oleh kelangkaan lahan di lokasi prime.
Implikasi → Ancaman masuk sangat rendah ke posisi inti Surabaya PWON; hambatan terutama adalah intensitas lahan dan modal, diperkuat oleh hubungan penyewa yang mapan dan pengenalan merek.
E-commerce (Tokopedia, Shopee) adalah substitusi bagi penyewa ritel mal, memengaruhi permintaan penyewa dan penetapan harga perpanjangan sewa. Properti residensial dan hotel alternatif di Surabaya bersaing untuk pembeli dan tamu. Pengembang berbasis Jakarta (Lippo, Ciputra) yang berkembang ke timur merepresentasikan tekanan kompetitif struktural.
Implikasi → Ritel mal menghadapi risiko substitusi penyewa e-commerce; residensial dan hotel memiliki substitusi lebih terbatas dalam positioning premium Surabaya PWON. Pemantauan tingkat hunian mal adalah kunci.
Saingan residensial Surabaya meliputi Ciputra (CTRA), Summarecon, dan pengembang lokal lebih kecil. Operator mal nasional (Lippo Malls, MNC Land) bersaing untuk ekspansi Surabaya. Hotel bermerek internasional (Marriott, Accor) bersaing dalam segmen hotel. Skala township terintegrasi PWON adalah pembeda signifikan.
Implikasi → Persaingan sedang dan dapat dikelola mengingat posisi first-mover, township terintegrasi PWON di Surabaya; risiko kompetitif meningkat jika pengembang saingan mengamankan bank lahan prime Surabaya.
Naratif kurasi (interpretasi edukatif), didukung sumber tertaut. Angka di atas bersifat deterministik. Bukan nasihat investasi.
Pasar real estat Indonesia senilai USD 149 miliar (2024) tumbuh pada CAGR 7,9%: didorong urbanisasi, backlog residensial 12,7 juta unit, IKN Nusantara, dan permintaan properti logistik dari e-commerce. Presales residensial (CTRA, BSDE) adalah denyut nadi sektor; pendapatan berulang mal PWON memberikan lantai pendapatan yang tangguh.