Equal · Laporan Keuangan

Summarecon Agung

SMRA/FY2021–FY2025/Analisis Edukatif/IDR/Sumber data · 2026-07-06

ROE = pajak × bunga × marjin × perputaran × leverage

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Beban pajak	0,57x	0,70x	0,65x	0,50x	0,53x
Beban bungapendorong	0,37x	0,52x	0,62x	0,73x	0,57x
Marjin operasi	28,0%	29,9%	28,7%	35,5%	28,7%
Perputaran aset	0,21x	0,20x	0,21x	0,32x	0,23x
Leverage (pengganda ekuitas)	2,32x	2,42x	2,53x	2,42x	2,40x
= Imbal Hasil Ekuitas (konsolidasi)	2,9%	5,3%	6,2%	9,9%	4,8%
Imbal Hasil Modal (ROIC)	5,7%	8,2%	7,6%	8,9%	5,2%

Basis konsolidasi (pra-kepentingan minoritas); ROE utama di tabel rasio memakai basis pemilik.

Likuiditas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Rasio Lancar(Aset Lancar / Liabilitas Lancar)	1,87x	1,50x	1,31x	1,20x	1,08x
Rasio Cepat((Aset Lancar − Persediaan) / Liabilitas Lancar)	0,53x	0,45x	0,39x	0,36x	0,32x
Rasio Kas(Kas / Liabilitas Lancar)	0,40x	0,33x	0,28x	0,26x	0,23x
Modal Kerja(Aset Lancar − Liabilitas Lancar)	Rp 6,1 T	Rp 4,8 T	Rp 3,7 T	Rp 2,5 T	Rp 1,1 T

Solvabilitas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Rasio Utang terhadap Ekuitas (DER)(Total Utang / Total Ekuitas)	0,63x	0,50x	0,59x	0,76x	0,83x
Rasio Liabilitas terhadap Ekuitas(Total Liabilitas / Total Ekuitas)	1,32x	1,42x	1,53x	1,42x	1,40x
Rasio Utang terhadap Aset(Total Utang / Total Aset)	0,27x	0,21x	0,23x	0,31x	0,35x
Utang Bersih(Total Utang − Kas)	Rp 4,3 T	Rp 2,8 T	Rp 3,9 T	Rp 7,3 T	Rp 10,0 T
Rasio Cakupan Bunga(EBIT / Beban Bunga)	1,58x	2,10x	2,63x	3,74x	2,33x
Pengganda Ekuitas (Aset ÷ Ekuitas)	2,32x	2,42x	2,53x	2,42x	2,40x

Profitabilitas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Marjin Laba Bruto(Laba Bruto / Pendapatan)	46,3%	52,2%	50,2%	51,1%	49,2%
Marjin Laba Usaha(EBIT / Pendapatan)	28,0%	29,9%	28,7%	35,5%	28,7%
Marjin Laba Bersih(Laba Bersih / Pendapatan)	5,8%	10,9%	11,5%	12,9%	8,7%
EBITDA(EBIT + D&A)	Rp 1,8 T	Rp 2,0 T	Rp 2,2 T	Rp 4,1 T	Rp 2,9 T
Marjin EBITDA(EBITDA / Pendapatan)	32,7%	34,4%	32,7%	38,7%	32,8%
Imbal Hasil Aset (ROA)(Laba Bersih / Total Aset)	1,2%	2,2%	2,5%	4,1%	2,0%
Imbal Hasil Ekuitas (ROE)(Laba Bersih (Pemilik) / Ekuitas (Pemilik))	3,7%	6,8%	7,8%	12,4%	6,6%
Beban Pajak (Bersih ÷ Pratax)	0,57x	0,70x	0,65x	0,50x	0,53x
Beban Bunga (Pratax ÷ EBIT)	0,37x	0,52x	0,62x	0,73x	0,57x
Imbal Hasil Modal Diinvestasikan (ROIC)	5,7%	8,2%	7,6%	8,9%	5,2%

Operasi & Efisiensi

Perputaran	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Perputaran Aset(Pendapatan / Total Aset)	0,21x	0,20x	0,21x	0,32x	0,23x
Perputaran Persediaan(HPP / Persediaan)	0,32x	0,27x	0,30x	0,48x	0,39x
Perputaran Piutang(Pendapatan / Piutang)	22,35x	19,46x	28,23x	40,86x	41,86x
Perputaran Utang Usaha(HPP / Utang Usaha)	42,18x	31,28x	36,26x	68,23x	65,61x

Periode Konversi	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Hari Persediaan (DIO)(365 × Persediaan / HPP)	1.143,1 hari	1.337,3 hari	1.204,0 hari	757,1 hari	924,2 hari
Hari Penagihan Piutang (DSO)(365 × Piutang / Pendapatan)	16,3 hari	18,8 hari	12,9 hari	8,9 hari	8,7 hari
Hari Pembayaran Utang (DPO)(365 × Utang Usaha / HPP)	8,7 hari	11,7 hari	10,1 hari	5,3 hari	5,6 hari
Siklus Konversi Kas (CCC)(DIO + DSO − DPO)	1.150,8 hari	1.344,4 hari	1.206,8 hari	760,7 hari	927,4 hari

Arus Kas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Arus Kas Bebas(Arus Kas Operasi − Belanja Modal)	Rp 2,4 T	Rp 2,6 T	Rp 1,3 T	Rp 424 M	Rp 815 M

Valuasi

harga per 2026-07-31fundamental: FY2025

Harga Rp 326 · kapitalisasi pasar Rp 5,4 T

Multiple	SMRA	Median peer	vs median
P/E	7,02x	6,24x	+12%
P/B	0,46x	0,45x	+2%
P/S	0,61x	0,89x	-31%
EV/EBITDA	6,84x	6,25x	+9%
EV/EBIT	7,82x	7,32x	+7%
EV/Penjualan	2,24x	2,34x	-4%
Imbal Hasil FCF	15,15%	-1,14%	-1.424%
Imbal Hasil Dividen	2,76%	3,47%(4/6)	-20%

EV = kap. pasar Rp 5,4 T + utang Rp 13 T − kas Rp 3,4 T + kepentingan nonpengendali Rp 4,4 T = Rp 20 T

Apa yang diimplikasikan harga

Pada harga hari ini, pasar membayar untuk 17,6%/tahun pertumbuhan FCF (14,1% pada tingkat diskonto 12,0% hingga 20,9% pada 16,0%). Yang terealisasi selama 4 tahun terakhir: -23,7% FCF · 12,0% pendapatan.

Reverse DCF: FCF satu tahap, pertumbuhan terminal 2,5%, rentang diskonto 12,0–16,0% (β=1; rincian di Metodologi). Bukan prakiraan.

DCF proyeksi (kotak kaca)

Model ini memproyeksikan kas operasi yang dihasilkan seluruh perusahaan, mendiskontokannya pada biaya modal campuran, lalu mengurangi utang bersih. Sisanya adalah nilai ekuitas, dinyatakan per saham. Setiap input di bawah berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat Anda ubah sendiri.

Asumsi	Nilai	Dasar
Rf (bebas risiko)	7,26%	SBN 10 tahun, diverifikasi ulang 31 Jul 2026
ERP (Rm − Rf)	6,69%	Damodaran Indonesia, Jul 2026 (Baa2, CRP 2.46%)
β	0,48 → 1,25	Real Estate (Development) (tanpa utang) direlever pada D/E sendiri 2,48
Biaya ekuitas	15,64%	Rf + β × ERP
Biaya utang	8,64%	median cakupan bunga 2,3x (EBIT ÷ bunga, FY2021–FY2025) menyiratkan peringkat sintetis Ba1/BB+ dan spread gagal bayar 1,38%, di atas basis 7,26% (SBN 10 tahun 7,26%, yang memang sudah tingkat kedaulatan). Tingkat BUKU-nya 8,1%, yaitu biaya sebenarnya utang lama; selisihnya adalah pinjaman warisan atau bersubsidi, bukan tingkat untuk utang baru. Tabel spread: A. Damodaran, Ratings, Interest Coverage Ratios and Default Spread, January 2026 data update (large non-financial service firms)
Tarif pajak	35,0%	median tarif efektif FY2021–FY2025 terhitung 43,5%, DIBATASI ke 35%: di atas batas itu pendekatan pra-pajaknya membawa kepentingan minoritas, yang sudah dikurangkan tersendiri dari nilai perusahaan, bukan pajak
WACC	8,50%	29% E × CoE + 71% D × Kd × (1 − t)
Pertumbuhan pendapatan (th 1, melandai)	12,0%	CAGR pendapatan 4 tahun yang disampaikan 12,0%, melandai linier ke terminal
Marjin EBIT	31,0%	rata-rata marjin EBIT, 3 FY terakhir
D&A / pendapatan	3,7%	rata-rata D&A/pendapatan, 3 FY terakhir
Capex / pendapatan	1,6%	rata-rata capex/pendapatan, 3 FY terakhir, untuk tahun-tahun eksplisit. Tahun terminal justru MENDANAI PERTUMBUHANNYA SENDIRI: dalam pertumbuhan stabil g = tingkat investasi ulang x imbal hasil modal, dan imbal hasil diasumsikan menyatu ke biaya modal 8,5%, sehingga perpetuitasnya menanamkan kembali 29,4% NOPAT dan capex terminalnya 8,6% pendapatan terhadap penyusutan 3,7%. Kedua aturan yang lebih sederhana salah ke arah berlawanan: mempertahankan rasio historis membebankan fase pembangunan selamanya, sementara menyamakan capex dengan penyusutan memberi perusahaan pertumbuhan 2,5% selamanya tanpa modal baru. Karena imbal hasil menyatu ke biaya modal, pertumbuhan terminal di sini netral terhadap nilai
ΔNWC / Δpendapatan	43,8%	median ΔNWC/Δpendapatan sepanjang tahun terseed (NWC = piutang usaha + persediaan − utang usaha)
Pertumbuhan terminal	2,5%	Titik tengah target inflasi BI (2,5% ± 1%)

Jalur pertumbuhan

tahun 1 → melandai ke terminal selama 5 th12,0%

Marjin EBIT31,0%

WACC8,5%

Pertumbuhan terminal2,5%

Tahun eksplisit5

Pendorong FCFF

FCFF = NOPAT + D&A − capex − ΔMKB

Setiap default adalah rata-rata historis perusahaan itu sendiri, yang menggambarkan fase yang kebetulan sedang dijalaninya. Alihkan pendorong ke Per-tahun ketika fase itu berakhir: perusahaan yang sedang membangun tidak membelanjakan pada laju puncaknya selamanya, dan yang sedang jeda belanja modal tidak menetap di sana. Tahun terminal mempertahankan rasionya sendiri, sehingga pelandaian yang Anda masukkan di sini mengubah jendela eksplisit dan membiarkan perpetuitasnya tetap koheren.

Belanja modal

% dari pendapatan1,6%

Penyusutan & amortisasi

% dari pendapatan3,7%

ΔMKB

% dari PERUBAHAN pendapatan43,8%

Tahun	+1	+2	+3	+4	+5	T∞
Pertumbuhan	12,0%	9,6%	7,3%	4,9%	2,5%	2,5%
Pendapatan	Rp 9,8 T	Rp 11 T	Rp 12 T	Rp 12 T	Rp 12 T	Rp 13 T
EBIT	Rp 3,0 T	Rp 3,3 T	Rp 3,6 T	Rp 3,8 T	Rp 3,8 T	Rp 3,9 T
NOPAT	Rp 2,0 T	Rp 2,2 T	Rp 2,3 T	Rp 2,4 T	Rp 2,5 T	Rp 2,6 T
+ D&A	Rp 366 M	Rp 402 M	Rp 431 M	Rp 452 M	Rp 463 M	Rp 475 M
− Capex	Rp 160 M	Rp 175 M	Rp 188 M	Rp 197 M	Rp 202 M	Rp 1,1 T
− ΔNWC	Rp 462 M	Rp 415 M	Rp 343 M	Rp 247 M	Rp 133 M	Rp 136 M
FCFF	Rp 1,7 T	Rp 2,0 T	Rp 2,2 T	Rp 2,4 T	Rp 2,6 T	Rp 1,8 T
PV	Rp 1,6 T	Rp 1,7 T	Rp 1,7 T	Rp 1,8 T	Rp 1,7 T	Rp 20 T

Periksa sendiri: pendapatan × marjin = EBIT · NOPAT = EBIT × (1 − pajak) · FCFF = NOPAT + D&A − Capex − ΔNWC · PV = FCFF ÷ (1+WACC)^thn · TV = FCFF(T∞) ÷ (WACC − g), didiskonto dari tahun 5 · ekuitas = EV − utang bersih − minoritas · per saham = ekuitas ÷ saham beredar

EV = PV(eksplisit) Rp 8,5 T + PV(TV) Rp 20 T = Rp 29 T · TV 70% dari EV · − utang bersih Rp 10,0 T − minoritas Rp 4,4 T = ekuitas Rp 14 T ÷ saham beredar

Keluaran model: Rp 865/saham (+165% vs harga Rp 326)· cek multiple keluar (6,3x): Rp 736

Dengan asumsi ini, model berada 165% di atas harga hari ini. Dengan kata lain, pasar membayar untuk pertumbuhan yang lebih lambat, marjin yang lebih tipis, atau tingkat diskonto yang lebih tinggi daripada asumsi di sini.

Sensitivitas (per saham, Rp)

g \ WACC	7,5%	8,5%	9,5%
2,0%	1.050	769	562
2,5%	1.192	865	630
3,0%	1.365	978	709

Keluaran model berdasarkan asumsi yang dinyatakan. Setiap input di atas berasal dari catatan audit perusahaan sendiri atau data pasar tersitir, dan semuanya dapat diubah. Ini bukan target harga dan bukan saran.

Analisis edukatif. Multiple memasangkan harga hari ini dengan tahun buku teraudit terakhir (konvensi trailing-FY); angka peer adalah sampel peer yang dicakup, bukan seluruh pasar. Bukan target harga.

Latar makrolatar lengkap + peta sensitivitas →

BI Rate 5.75%IDR/USD 18,058Imbal hasil SBN 10 tahun 7.26%Inflasi 3.34%(per 2026-07-31)

BI rate ↑(H)PDB/konsumsi ↑(M)

Laporan Laba Rugi

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Pendapatan	Rp 5,6 T	Rp 5,7 T	Rp 6,7 T	Rp 11 T	Rp 8,8 T
Beban Pokok Pendapatan	Rp 3,0 T	Rp 2,7 T	Rp 3,3 T	Rp 5,2 T	Rp 4,4 T
Laba Bruto	Rp 2,6 T	Rp 3,0 T	Rp 3,3 T	Rp 5,4 T	Rp 4,3 T
Laba Usaha	Rp 1,6 T	Rp 1,7 T	Rp 1,9 T	Rp 3,8 T	Rp 2,5 T
Beban Bunga	Rp 985 M	Rp 813 M	Rp 728 M	Rp 1,0 T	Rp 1,1 T
Laba Bersih	Rp 324 M	Rp 625 M	Rp 766 M	Rp 1,4 T	Rp 767 M
Laba Bersih Diatribusikan kepada Pemilik	Rp 324 M	Rp 625 M	Rp 766 M	Rp 1,4 T	Rp 767 M
Penyusutan & Amortisasi	Rp 264 M	Rp 258 M	Rp 263 M	Rp 333 M	Rp 360 M

Neraca

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Kas & Setara Kas	Rp 2,8 T	Rp 3,1 T	Rp 3,3 T	Rp 3,3 T	Rp 3,4 T
Piutang Usaha	Rp 249 M	Rp 294 M	Rp 236 M	Rp 260 M	Rp 209 M
Persediaan	Rp 9,4 T	Rp 10 T	Rp 11 T	Rp 11 T	Rp 11 T
Aset Lancar	Rp 13 T	Rp 14 T	Rp 16 T	Rp 15 T	Rp 16 T
Total Aset	Rp 26 T	Rp 28 T	Rp 31 T	Rp 34 T	Rp 38 T
Utang Usaha	Rp 71 M	Rp 87 M	Rp 91 M	Rp 76 M	Rp 68 M
Liabilitas Jangka Pendek	Rp 7,0 T	Rp 9,5 T	Rp 12 T	Rp 13 T	Rp 15 T
Total Liabilitas	Rp 15 T	Rp 17 T	Rp 19 T	Rp 20 T	Rp 22 T
Total Utang Berbunga	Rp 7,0 T	Rp 5,9 T	Rp 7,2 T	Rp 11 T	Rp 13 T
Total Ekuitas	Rp 11 T	Rp 12 T	Rp 12 T	Rp 14 T	Rp 16 T
Ekuitas Diatribusikan kepada Pemilik	Rp 8,7 T	Rp 9,2 T	Rp 9,8 T	Rp 11 T	Rp 12 T

Laporan Arus Kas

	FY2021	FY2022	FY2023	FY2024	FY2025
Arus Kas Operasi	Rp 2,4 T	Rp 2,7 T	Rp 1,4 T	Rp 571 M	Rp 973 M
Belanja Modal	Rp 35 M	Rp 44 M	Rp 112 M	Rp 148 M	Rp 158 M

Analisis Mendalam Perusahaan

Ditinjau: 2026-07-31

Putusan Analis

Pendapatan SMRA (T IDR): 5,57 (2021) → 5,72 (2022) → 6,66 (2023) → 10,62 (2024, puncak) → 8,77 (2025); bergelombang, tipikal pengembang properti di mana pendapatan pengembangan diakui saat serah terima unit alih-alih diakru secara mulus. Marjin kotor: 46,3% → 52,2% → 50,2% → 51,1% → 49,2%. OPM: 28,0% → 29,9% → 28,7% → 35,5% (puncak) → 28,7%. Marjin bersih: 5,8% → 10,9% → 11,5% → 12,9% (puncak) → 8,7%. ROE: 3,7% → 6,8% → 7,8% → 12,4% (puncak) → 6,6%. ROIC: 5,7% → 8,2% → 7,6% → 8,9% → 5,2%. D/E: 0,63× → 0,50× → 0,59× → 0,76× → 0,83× (naik stabil sejak FY2022). FCF (T IDR): +2,41 → +2,61 → +1,29 → +0,42 (rendah) → +0,82; tren menurun jelas meski puncak pendapatan FY2024. Utang bersih (T IDR): 4,27 → 2,77 (rendah) → 3,91 → 7,27 → 9,95; lebih dari dua kali lipat dari titik rendah FY2022, dan tren paling penting tunggal dalam profil ini. Rasio lancar: 1,87× → 1,50× → 1,31× → 1,20× → 1,08×; makin kurang likuid setiap tahun. Cerita dominannya adalah celah yang melebar antara profitabilitas operasi (marjin kotor/operasi tetap sehat dan cukup stabil, 46–52% dan 28–36%) dan penghasilan kas: FCF hampir separuh dari FY2021 ke FY2025 sementara utang bersih tumbuh ~2,3x, konsisten dengan investasi berat berkelanjutan pada aset mal berpendapatan-berulang dan penimbunan lahan township baru yang melampaui kas yang dihasilkan internal.

Model Bisnis

Berdiri 1975, salah satu pengembang township terkemuka Indonesia, beroperasi melalui tiga segmen: Pengembangan Properti (rumah tinggal, apartemen, kavling tanah, ruko komersial dijual dalam township), Investasi dan Pengelolaan Properti (mal ritel berpendapatan-berulang; sekitar 380.000 m² ruang ritel, termasuk 300.000 m² di Sentra Kelapa Gading dan Sentra Gading Serpong, dan 80.000 m² di Sentra Bekasi), dan Rekreasi, Perhotelan dan Lainnya (lapangan golf, hotel, resor, fasilitas rekreasi mendukung nilai amenitas township). Saat ini mengembangkan 9 township aktif: Kelapa Gading, Serpong, Bekasi, Bandung, Emerald Karawang, Mutiara Makassar, Bogor, Crown Gading, dan Tangerang.

Segmen

Pengembangan Properti menggerakkan puncak pendapatan yang bergelombang (serah terima unit diakui saat selesai, menjelaskan lonjakan pendapatan FY2024 ke Rp10,62tn diikuti penarikan kembali FY2025 ke Rp8,77tn). Investasi dan Pengelolaan Properti (portofolio mal ~380.000 m²) memberi pendapatan berulang lebih stabil yang membantu menjelaskan mengapa marjin operasi (28–36%) tetap lebih sehat dan stabil dari lini pendapatan. Rekreasi dan Perhotelan mendukung nilai amenitas township alih-alih menggerakkan profitabilitas berdiri sendiri.

Rantai Nilai & Posisi

Akuisisi/penimbunan lahan → perencanaan induk dan infrastruktur township → konstruksi dan penjualan unit residensial/komersial (Pengembangan Properti) paralel dengan konstruksi dan penyewaan mal (Investasi Properti) → pengembangan amenitas (sekolah, rekreasi, perhotelan) yang menaikkan nilai lahan seluruh township. Aset mal berpendapatan-berulang makin didanai utang, menurut tren utang bersih yang naik.

Lima Kekuatan (Porter)

Daya tawar pemasokSedang

Seberapa besar daya tawar pemasok input/dana atas harga.

Material konstruksi (semen, baja) dan kontraktor membawa eksposur biaya normal; lahan itu sendiri adalah input paling langka, dan penimbunan lahan puluhan tahun SMRA di 9 township adalah keunggulan nyata atas pendatang baru.

Implikasi → Kedalaman bank lahan mendukung kapasitas pengembangan jangka panjang, meski biaya pendanaan pada beban utang yang naik kini menjadi faktor ayun lebih besar dari biaya lahan atau material.

Daya tawar pembeliSedang

Seberapa besar daya tawar pelanggan menekan harga.

Disebut langsung bersama CTRA/BSDE sebagai pengembang township residensial terkemuka bersaing untuk kolam pembeli menengah-atas yang sama di koridor serupa (menurut kerangka kompetitif industri ini sendiri).

Implikasi → Pembeli punya pilihan nyata di antara pengembang township sebanding, yang membatasi daya tawar harga dan menjadikan diferensiasi lokasi/amenitas tuas kunci.

Ancaman pendatang baruRendah

Seberapa mudah pesaing baru masuk pasar.

Pengembangan skala township membutuhkan puluhan tahun penimbunan lahan, investasi infrastruktur, dan kepercayaan merek: sejarah 9-township, 50-tahun SMRA tidak dapat direplikasi cepat.

Implikasi → Pendatang baru tidak dapat dengan mudah bersaing di skala township; persaingan terutama di antara set kecil pengembang mapan.

Ancaman substitusiSedang

Risiko produk/jasa alternatif menggantikan permintaan.

Pembeli dapat memilih pengembangan perumahan berdiri sendiri, apartemen di luar township terintegrasi, atau township pengembang lain (CTRA, BSDE).

Implikasi → Proposisi nilai township-terintegrasi (sekolah, mal, rekreasi dibundel dengan perumahan) adalah diferensiasi SMRA terhadap substitusi yang lebih sederhana.

Persaingan industriTinggi

Intensitas persaingan antarpemain yang ada.

Bersaing langsung dengan CTRA dan BSDE (keduanya komp yang sudah ada) untuk kolam pembeli menengah-atas yang sama di koridor metro-Jakarta yang tumpang tindih.

Implikasi → Diferensiasi berjalan melalui kualitas lokasi, kematangan township (mal/sekolah mapan vs. greenfield), dan merek, bukan harga saja.

Keunggulan Kompetitif (Moat)

Moderat. Moat SMRA adalah bank lahan puluhan tahun di 9 township mapan dan portofolio mal berpendapatan-berulang (~380.000 m²) yang tidak dapat direplikasi cepat oleh pendatang baru: keunggulan nyata dan tahan lama. Tetapi moat tidak meluas ke disiplin modal: utang bersih lebih dari dua kali lipat (Rp4,27tn→Rp9,95tn) sementara FCF hampir separuh, berarti moat dipertahankan dan diperluas lewat leverage yang naik alih-alih kas yang dihasilkan internal; risiko nyata dan naik, belum krisis.

Pendorong & Sensitivitas

Waktu serah terima unit (Pengembangan Properti)
Pengakuan pendapatan saat serah terima, bukan penjualan, menciptakan gelombang yang terlihat di verdict (lonjakan FY2024 ke Rp10,62tn, penarikan FY2025 ke Rp8,77tn): efek waktu, belum tentu sinyal permintaan.
Pembangunan utang bersih / leverage
Utang bersih tumbuh dari Rp2,77tn (terendah FY2022) ke Rp9,95tn (FY2025), lebih dari 3,5x dari titik terendah, sementara FCF turun ke Rp0,42–0,82tn di jendela yang sama. Ini adalah tren paling penting tunggal untuk dipantau ke depan.
Pendapatan mal berulang
Portofolio mal ~380.000 m² memberi pendapatan lebih stabil yang membantu menjelaskan mengapa marjin operasi (28–36%) bertahan lebih baik dari lini pendapatan yang bergelombang: penyeimbang penstabil siklus Pengembangan Properti.
Permintaan sektor properti / suku bunga
Suku bunga KPR dan sentimen pasar properti yang lebih luas secara langsung memengaruhi laju penjualan Pengembangan Properti, dan (mengingat leverage yang naik) biaya pendanaan SMRA sendiri.
Tren likuiditas
Rasio lancar turun setiap tahun tanpa kecuali sepanjang jendela (1,87×→1,08×): penurunan stabil dan monotonik yang layak diperhatikan bersama pembangunan utang bersih, meski belum melewati di bawah 1×.

Keterkaitan

Terikat pada permintaan pasar properti Indonesia, kondisi KPR/suku bunga (baik untuk pembeli maupun beban utang SMRA sendiri yang naik), pertumbuhan pendapatan kelas menengah-atas, dan lalu lintas ritel/mal (untuk segmen pendapatan-berulang). Bisnis padat modal, sensitif-leverage.

Perkembangan Terkini

FY2024 adalah puncak pada setiap ukuran laba dan FY2025 mengembalikannya. Pendapatan Rp10,62tn, marjin operasi 35,5%, marjin bersih 12,9%, dan ROE 12,4% semuanya tertinggi lima tahun; FY2025 kembali ke Rp8,77tn, 28,7%, 8,7%, dan 6,6%, dengan laba bersih turun 44,2%. Neracanya bergerak satu arah sepanjang periode: utang bersih naik dari Rp2,77tn pada FY2022 ke Rp9,95tn, rasio utang terhadap ekuitas dari 0,50× ke 0,83×, dan rasio lancar turun di setiap tahun dari 1,87× ke 1,08×. Arus kas bebas tidak pernah kembali ke level awalnya, Rp2,41tn dan Rp2,61tn pada FY2021 dan FY2022 berbanding Rp0,81tn kini, sehingga ekspansi dibiayai lebih cepat daripada dihasilkan. Interest cover 2,33× adalah angka yang perlu diawasi.

Regulasi

Diatur Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (izin bangunan/zonasi), aturan tata ruang pemerintah daerah untuk setiap township, dan OJK untuk kewajiban pengungkapan perusahaan tercatatnya. Regulasi pembiayaan KPR (aturan LTV dari Bank Indonesia) memengaruhi permintaan pembeli.

ESG & Keberlanjutan

Isu material: perencanaan tata guna lahan dan dampak lingkungan pengembangan township skala besar, keselamatan fase-konstruksi, dan infrastruktur komunitas (sekolah, kesehatan, ruang hijau) yang diharapkan disediakan township. Tata kelola mencerminkan perusahaan publik yang mapan lama dan dikelola profesional.

Risiko

Utang bersih lebih dari dua kali lipat selama lima tahun (Rp4,27tn→Rp9,95tn) sementara FCF hampir separuh: tema risiko dominan
Rasio lancar menurun setiap tahun (1,87×→1,08×), meski masih di atas 1×
Pendapatan bergelombang (tergantung waktu serah terima), membuat perbandingan tahun tunggal tidak andal
Persaingan ketat dari CTRA/BSDE untuk kolam pembeli yang sama
Sensitivitas suku bunga KPR memengaruhi baik permintaan pembeli maupun biaya pendanaan SMRA sendiri yang naik

Prospek & Yang Perlu Dipantau

Skenario dasar: pendapatan menormalkan di suatu tempat antara puncak FY2024 dan basis FY2021–23, sementara utang bersih terus naik kecuali perusahaan bergeser menuju deleveraging. Bullish: pendapatan mal berulang dan pematangan township baru (Emerald Karawang, Mutiara Makassar, Bogor, Crown Gading, Tangerang) mengangkat pendapatan dan FCF, memungkinkan leverage stabil. Bearish: kelemahan FCF berlanjut seiring leverage naik semakin memperketat rasio lancar, meski tidak ada dalam data ini yang menunjukkan tekanan sekarang; ini tren untuk dipantau, bukan krisis hari ini. (Interpretasi, bukan ramalan.)

Istilah Kunci

Net debt: Rp2,77tn (terendah FY22) → Rp9,95tn (FY25): lebih dari 3,5x dari titik terendah
FCF: Rp2,4–2,6tn (FY21–22) → Rp0,42–0,82tn (FY24–25): tren menurun yang jelas
Current ratio: 1,87× → 1,08×, menurun setiap tahun
Revenue: Bergelombang: rentang Rp5,57–10,62tn, digerakkan waktu serah terima unit
D/E: 0,50× (terendah FY22) → 0,83× (FY25): naik stabil

Sumber

Naratif kurasi (interpretasi edukatif), didukung sumber tertaut. Angka di atas bersifat deterministik. Bukan nasihat investasi.